Банк России разместил на своем сайте обзор «О проектном финансировании строительства жилья» за второй квартал этого года. Из него следует, что в большинстве регионов объем запуска новых проектов превышает объемы продаж жилья.
Регулятор сообщает, что во втором квартале 2023 года было введено на 21% меньше многоквартирных жилых домов, чем в первом квартале этого года. ЦБ уточняет, что это сезонное снижение: в сравнении с тем же периодом прошлого года и в целом по итогам первого полугодия 2023 года объем введенного жилья вырос на 10%.
Запуск новых проектов остался на стабильно высоком уровне — чуть больше 11 млн кв. м, что на 19% выше показателя второго квартала 2022 года, когда на рынке росла неопределенность.
На фоне высоких темпов запуска новых проектов общая площадь строящихся многоквартирных домов устойчиво росла и достигла 101,1 млн кв. м, «впервые превысив доковидный уровень марта 2020 года». Объем проектов со счетами эскроу вырос почти на 5 млн кв. м, а их доля в строящихся многоквартирных домах — на 2 процентных пункта, составив 93% всех строящихся МКД.
Регулятор предостерегает, что наращивание запуска новых проектов может создать предпосылки для формирования избыточного предложения. По оценкам Банка России, во втором квартале 2023 в целом по России и в большинстве регионов в частности объем выпуска новых проектов с эскроу превысил объем продаж жилья. За второй квартал объем нераспроданной площади в проектах с эскроу увеличился на 2 млн кв. м до 67 млн кв. м, в том числе в проектах, где уже привлекаются средства участников долевого строительства, — до 43 млн кв. м.
Оживление покупательской активности во втором квартале 2023 года привело к росту средней доли реализованного жилья в проектах с эскроу на всех стадия строительства на 2 процентных пункта до 29%. Однако в 18 регионах, на которые приходятся приблизительно 15% возводимых МКД, доля реализованного жилья — менее 20%. Регулятор поясняет, что это можно объяснить ограниченной емкостью региональных рынков и наличием избыточного предложения.
В завершенных проектах во втором квартале доля проданного жилья при вводе объекта в эксплуатацию снизилась на два процента до 73%. При этом снижение за год еще существеннее — на 7 процентных пунктов, что может свидетельствовать о росте навеса предложения.
Учитывая нестабильный спрос на фоне повышения кредитных ставок и возможного изменения условий льготных программ, риски отставания от графика продаж сохраняются, в особенности для проектов с готовностью до 40%, на которые приходится примерно 47% строящейся площади.
В первом полугодии рост цен на первичном рынке отставал от роста цен вторички из-за сворачивания программ «льготной ипотеки от застройщика» и увеличения объема нереализованного жилья. Привлекательность первичного рынка, особенно на фоне общего роста ставок, поддержат действующие льготные программы. Но сохранение существенной разницы в ценах первички и вторички, возможно, сподвигнет застройщиков ограничить рост цен для стимулирования продаж.
По итогам этого года власти готовятся зафиксировать новый рекорд ввода жилья. Об этом ранее на совещании по нацпроектам заявил президент Владимир Путин. Напомним, что в 2022 году ввели 102,7 млн кв. м жилья.
