В августе российский рынок недвижимости взбодрился — на фоне резкого ослабления рубля последовало внеплановое повышение ключевой ставки Центробанка, причем сразу на 3,5 процентных пункта, что активизировало спрос. Но чего ждать от осени?
Ставки по рыночным программам уже начали рост, а некоторые специалисты и участники рынка не исключают пересмотра условий льготных программ. Эксперты РБК посмотрели, в каких условиях сегмент новостроек встречает осенний период и какие ценовые изменения ждать в предстоящие месяцы. Пересказываем основные тезисы.
15 августа Банк России резко повысил ключевую ставку с 8,5 до 12%. Это не было первым повышением — до этого в конце июля ставка уже поднималась на 1 процентный пункт. Иными словами, менее чем за месяц ключевая ставка увеличилась на 4,5 процентных пункта. Следующее заседание Центробанка запланировано на 15 сентября, и прогнозы о решении, которое будет принято в ходе заседания, разделились: кто-то ждет сохранения текущего показателя, другие ожидают дальнейший рост. Так или иначе, привычные для заемщиков рыночные ставки, остаются в прошлом. Сбербанк и ВТБ, на которые совместно приходится более 70% выданных ипотечных займов, уже заявили о повышении ставок на 2 процентных пункта почти сразу после новости о ключевой.
Если судить по открытым данным банков, теперь минимальная рыночная ставка по ипотеке в первичном секторе составляет от 13,4% до 15% годовых. При этом на сайтах банков перечислен ряд условий, повышающих ставку.
По льготным программам основные ставки пока оставляют без изменений. Государство несет по ним процентные риски, и участники рынка не отказываются от возможного пересмотра условий, аналогичного тому, что был весной прошлого года. Тогда ставка ипотечной госпрограммы увеличилась с 7 до 12%.
Эксперты считают, что рост ставок по льготным программам возможен и сейчас, правда, возможный скачок будет не то чтобы существенным. Так, например, ставку по семейной ипотеке могут пересмотреть с 6% до 8%.
Центробанк охарактеризовал ситуацию в сегменте новостроек в недавнем отчете как «нестабильный спрос на фоне повышения кредитных ставок и возможного изменения условий льготных программ». Поэтому Банк России считает возможным последующий рост нераспроданных объемов жилья в новостройках и предупреждает о повышенных рисках по отставанию от графика продаж для проектов с готовностью до 40%.
Рынок недвижимости в последние годы не единожды переживал волны ажиотажного спроса. Ажиотаж возникает в основном из-за наплыва желающих получить одобрение ипотечного кредита на прежних условиях накануне приближающегося повышения. Такое оживление несколько раз фиксировали на ожидании завершения ипотечной госпрограммы, заметный всплеск отмечали и после повышения ключевой ставки Банка России в феврале. Сейчас наблюдают схожую ситуацию.
Аналитики «Домклик» сообщали о существенном приросте спроса на первичное жилье еще в июле. Если в среднем по России выдачи Сбера за июль прибавили к показателю прошлого месяца 3,7%, то в сегменте новостроек — на 23,4%. В «Домклик» считают, что скачок роста связан с нарастанием инвестиционной активности на фоне стремительного ослабления рубля, а также с двумя повышениями ключевой ставки. В Сбере отмечают, что спрос смещается со вторичного на первичный рынок. Наплыв заявок от клиентов был зафиксирован 15 августа — в день изменения ключевой ставки. По сравнению с понедельником 14 августа спрос вырос на 34%. На данный момент спрос остается стабильным.
Однако, высокий спрос измеряется не только заявками и просмотрами: эксперты сообщают о снижении объема предложений. Число доступных объявлений квартир в новостройках за последний месяц уменьшилось на 8%.
Еще одним потенциальным следствием повышения ключевой ставки ЦБ является рост стоимости проектного финансирования для застройщиков. Эксперты считают, что это произойдет только если ключевая ставка долгое время будет сохраняться в нынешнем значении или продолжит рост. В таком случае рынок начнет поиск новой точки баланса. Важно отметить, что проектное финансирование является долгосрочной инвестицией. О тенденциях можно будет говорить в сентябре-октябре этого года, когда они начнут явно проявляться.
Похоже, с учетом новых данных по стоимости кредитования придется также пересмотреть экономику проектов, себестоимость и рентабельность. Часть застройщиков, которым до этого было нелегко получить проектное финансирование, станет еще осторожнее строить планы на будущее. Но эксперты думают, что на текущих проектах это не скажется.
Хоть рост ключевой ставки и приведет к росту ставок по проектному финансированию, крупнейшие застройщики, которые работают с ведущими банками, имеют программы различных преференций и льгот. В целом они способны снизить кредитное давление на проект. К тому же, аналитики думают, что строительную отрасль может поддержать государство — как и в начале 2022 года. А к концу года Банк России может начать снижение ключевой ставки, так что трудности с проектным финансированием вряд ли будут длительными.
Пока что на рынке сохраняется нетипичная активность, но эксперты считают, что это явление будет недолгим. У потенциальных покупателей еще остаются на руках одобрения, которые они получили до повышения ставки в июле, поэтому показатели продаж в августе значительного спада не продемонстрируют.
Однако уже в сентябре картина может начать меняться: новым клиентам банки предлагают ставки 12-15%, что психологически влияет на процесс принятия решения, замедляет его. Эксперты также не исключают повышения осенью минимального первоначального взноса.
В таких условиях первичный рынок продолжит перетягивать спрос со вторичного: в отличие от вторички, здесь все еще сохранились относительно невысокие ставки по льготным ипотечным программам. Впрочем, более 30% покупателей новостроек до заключения сделки продают имеющуюся жилплощадь, поэтому покупатели на первичном рынке продолжат зависеть от сроков и условий продажи на вторичном рынке.
Важно учитывать и то, что предложение готового жилья от застройщиков сравнительно невелико, а строящиеся квартиры смогут стать полноценной альтернативой не для всех потенциальных покупателей вторичного жилья. Эксперт считает, что высокие ставки по ипотеке на вторичку все равно приостановят спрос, и результатом могут стать снижение цен и увеличение количества скидок в сегменте вторичного жилья.
Аналогичная ситуация возможна и в сегменте апартаментов. На них не распространяются льготные программы, и для поддержания спроса в бизнес-классе и в сегменте апартаментов застройщики будут применять широкий набор скидок и акций. Участники рынка прогнозируют снижение цен в этих сегментах до 10%.
Все эксперты сходятся во мнении, что дальнейшее развитие ситуации зависит от политики ЦБ в отношении ключевой ставки и общего состояния экономики. Рост курса доллара приводит к повышению себестоимости строительства, причем сейчас сложно прогнозировать, насколько подорожает себестоимость лота, особенно в проектах, находящихся на ранней стадии реализации. Поэтому стоит ждать, что девелоперы в скором времени начнут переориентировать продажи на имеющиеся объекты в высокой стадии готовности. Как следствие, вероятно, сократится количество предложений на начальном этапе строительства, а именно их предлагают в минимальном бюджете.
На данный момент на рынке фактически реализуется будущий спрос, потому что и инвесторы, и конечные покупатели торопятся с одобренными ранее сделками. Эксперты заключают, что рынок ждет пара месяцев просадки. Тем более что после таких серьезных изменений на рынке ипотечного кредитования спад неминуем.
