Множество обеспокоенных заявлений Центробанка вынудили правительство принять меры, ограничивающие льготную ипотечную программу, которая стремительно набрала скорость и популярность среди заемщиков. Сейчас кредиты по ней оформляют по ставке, которая ниже рыночной в два раза. Вчера Минфин заявил об увеличении первоначального взноса по льготной программе с 15% до 20%, а также о снижении объема субсидий банкам. Однако, этих мер будет явно недостаточно для замедления растущей выдачи льготных кредитов, тем более, что они уже изменили рынок недвижимости.
О планах Минфина принять меры, призванные ограничить рост льготной ипотеки, со ссылкой на источники написали «Ведомости» в ночь на вторник, а уже днем планы подтвердило само ведомство. Министерство рассматривает повышение первоначального взноса до 20% и сокращение на 0,5% предельной величины субсидий для банков, которые участвуют в льготной программе.
После стремительного повышения ставки Центробанка сокращение субсидий кажется особенно закономерным. Субсидии для банков вычисляют как разницу между льготной и ключевой ставкой ЦБ, они сейчас составляют 7-8% и 12% годовых соответственно. В зависимости от программы к этой разнице прибавляют в среднем 3%. Выходит, что на данный момент за каждый выданный кредит со ставкой 7-8% государство дает банкам столько же. Без этого невозможно представить работу программы, потому что реальные рыночные ставки следом за ставкой ЦБ подскочили к 14%.
Большой отрыв между льготной и рыночной ставками усиливает нагрузку на бюджет. В прошлом году государство планировало потратить на субсидии 269 млрд рублей, а в 2023 году объем выданных ипотек уже вышел на новый исторический рекорд и составил 5,1 трлн рублей. Это больше, чем за весь 2022 год.
Специалисты отмечают, что решение Минфина выглядит «слишком аккуратным», и эффективное охлаждение рынка потребует более радикальных изменений.
Однако, разговор о полном отказе от льготной ипотеки точно не идет. На данный момент обсуждаются корректировки в краткосрочной перспективе, а в будущем планируют рассмотреть, что позволит сделать механизм льготной ипотеки более стабильным, чтобы не приходилось применять такие изменения. Ведь сильное снижение ставки может быть невыгодно банкам.
Программа льготной ипотеки стартовала в разгар пандемии COVID-19. Центробанк же предлагает приступить к ее постепенному сворачиванию с конца 2020 года. Дело в том, что программа спровоцировала стремительный рост цен на «первичку»: льготы помогают заемщикам решиться на приобретение жилья, пока действует программа. Цены на первичное жилье начали увеличиваться сразу после старта программы в 2020 году и продолжают расти до сих пор. В прошлом году в среднем по стране они выросли на 21%. Это не помешало продлению программы: это происходило несколько раз, и в последний раз Президент Владимир Путин продлил программу в конце прошлого года, до лета 2024 года.
Так или иначе, рассчитывать на принятие радикальных решений о сокращении льготной ипотечной программы до марта следующего года не стоит: такого рода решения не принимают перед президентскими выборами. Это может означать, что цены на первичное жилье несмотря ни на что продолжат расти, а строительный рынок продолжит зависеть от льготной программы. Ситуация может измениться при наступлении масштабного бюджетного кризиса.
