26 мая 2023 года калужских журналистов и некоторых блогеров собрали у входа в главный корпус бывшего ликероводочного завода «Кристалл» на ул. Ленина. Всем раздали одинаковый пресс-релиз, где говорилось, что группа «ПремиумСтрой» приобрела сам корпус и прилегающую территорию. Спикеров было четверо: главный архитектор Калуги Алексей Комов, руководитель областного управления по охране объектов культурного наследия Евгений Чудаков, заместитель управляющего калужским СберБанком Дмитрий Григорьев и руководитель «ПремиумСтроя» Андрей Нефедов. Ситуация, когда собственник такого сложного объекта сам выходит под камеры — исключительная для Калуги. Это осознанная стратегия, Нефедов строит личный бренд, ориентируясь на лучшие российские и зарубежные практики. Ближайшие несколько лет именно он будет определять, что произойдет в этом центральном, но несколько запущенном районе между Московской площадью и вокзалом. Планов много, и Андрей Нефедов согласился дать главреду Калугахауса Кириллу Гусеву большое интервью.
— Ты говорил, что идея покупки «Кристалла» тебя давно интересовала. Когда все началось?
— Действительно давно, мы первый раз его смотрели еще до пандемии. Тогда цели были другие, о микрорайоне речи не шло и интересовал именно арендный бизнес. Тогда здание было гораздо живее, охранялось, и его можно было гораздо быстрее перезапустить. Это было первое касание, а потом пришел ковид, и вся структура арендного бизнеса очень сильно поменялась, кардинально я бы сказал. К сожалению, за это время со зданием случилась беда.
А когда мы вышли с проектом «Островов» и первые несколько месяцев собирали обратную связь от потенциальных клиентов-калужан. И оказалось, что многим не нужна вот эта природа, спорт, лес и тишина, а нужен дом в центре городской жизни, но обязательно с нашим подходом к развитию района. Стало понятно, что «ПремиумСтрой» стал достаточно сильным брендом, чтобы заняться вопросом «Кристалла», посмотреть на него с другой точки зрения.
— То есть люди прямо спрашивали, нет ли у вас такого же крутого проекта, но в центре?
— Да, причем готовы были платить за квартиру гораздо больше, только чтобы это был именно «ПремиумСтрой» и именно комплексный подход. На «Кристалле» была возможность приобрести только землю, но нельзя продавать жилье для требовательной публики, когда вокруг разруха. Поэтому сильная концепция складывалась только с учетом главного здания, мы тогда ясно увидели, что оно будет необходимой, функциональной частью жилой застройки. Окончательно стартовая концепция развития территории оформилась в начале 2023 года, и вскоре мы вышли на сделку.
— Давай еще раз, три года назад ты рассматривал «Кристалл» как, грубо говоря, ТЦ, а сейчас это нечто большее?
— Нет, я никогда не рассматривал «Кристалл» как ТЦ. Даже звучит слишком плоско. Архитектура главного корпуса прямо диктует, что это будет многофункциональное пространство, причем в новой концепции оно будет четко интегрировано по смыслу с той коммерцией, которая появится на первых этажах в жилой части квартала. И эти два фронта создадут пешеходную такую улицу во дворе, тоже необычную для Калуги.
То есть в историческом корпусе разместятся офисы, это будут дорогие конечно офисы, класса «А», потому что мы все восстановим как надо, эти огромные окна, высокие потолки и своды Монье, колонны которых попилили на металлолом. Совершенно точно вынесем туда общепит, скорее даже несколько. Какой-то хороший качественный пивбар, может быть даже с производством, потому что эта лофтовая тема прямо наталкивает на это. Я в Самаре смотрел на историческое здание Жигулевского пивзавода, на эти бары все, очень здорово. Может быть, с калужским возрожденным «Фишером» будем разговаривать, посмотрим. На верхнем этаже планируем сесть «ПремиумСтроем», нам уже тесновато на Циолковского, 10.
А в жилой части тоже будут коммерческие помещения, и там будет бизнес, который не создает неудобств для жителей. Как и на «Островах», все шумное, тусовочное — выносим.
— Расскажи про проект-близнец, рязанский
— В Рязани потрясающее здание, оно полностью офисное, и там классно сделаны цокольный и мансардный этажи, они полноценные, светлые, с большими окнами. Очень важно, что проект уже прошел все экспертизы, Минкульта и государственную строительную (потому что там тоже были большие разрушения). Значит, все эти решения органы охраны одобрили, значит, проектировщикам есть, что взять за основу.
— А территориально он как расположен?
— Чуть хуже, чем мы, но несильно. Там центральная, но не очень оживленная улица. У нас в этом плане все сильно интереснее, трафик двух главных артерий города, Московской и Ленина, весь поток в северные районы — весь будет наш.
— Сколько там получилось квадратных метров в итоге?
— Пять с половиной тысяч квадратных метров вместе с цокольным этажом и мансардой, они там все разумно сделали — вопросов нет. В этом плане нам сильно повезло с рязанским объектом, что это именно типовой проект. Завершенная реконструкция по нему для нас большой плюс: у нас есть пример, от которого сложно отвертеться, и он, к счастью, реально классный.
— Но есть и челлендж сделать лучше?
— Абсолютно точно. По нашим расчетам, там инвесторы закопали много лишних денег, и мы видим, где можем сэкономить, где лоску навести больше. У нас, конечно, спортивный интерес — мы хотим сделать круче, чтобы именно нас ставили в пример. Просто быть какой-то тенью рязанского проекта, это вообще не наша история, будем делать так, чтобы было «вау».
— Давай перейдем к жилью. Чем-то будет похоже на ваш тульский проект «Пушкин»?
— Пока смотрим, очень нравится концепция клубного дома «Брусники» в Екатеринбурге, он даже похож по фасадам на «Пушкин», который мы как раз заканчиваем в центре Тулы. Это тоже была интересная задача, посадить такой дом в исторической зоне. В Туле это делать ничуть не проще, чем у нас. Там 7-9 этажей, и он абсолютно не стремится доминировать, давить на окружающую застройку. Сходимся на том, что и на «Кристалле» должно быть так же, фасады должны быть лаконичными, не перетягивать на себя внимание. Возможно, нижние этажи сделаем в кирпиче, чтобы получилась такая историческая улица слева и справа. Думаю, в ближайшие 2-3 недели появятся первые варианты по объемам.
— Квартиры в «Кристалле» будут сильно дороже «Островов»?
— Старт будет 115-120, это минимум. Разрыв с «Островами» будет процентов 30-35. Явно будут видовые квартиры, эксклюзивные, и мы здесь много чего хотим реализовать внутри сегмента бизнес-класса. Возможно, даже отдельный клубный подъезд с отдельным паркингом.
— Кто из архитекторов занимается проектом?
— «Борисов Архитектс», они были у нас на конкурсе призерами.
— У них же есть опыт в многоэтажной застройке? По-моему, кто-то из них работал в бюро speech даже.
— Да, это сильные ребята, я в регалии особо не вдавался, где там кто работал, вижу подход. Там два партнера: Анатолий больше про творчество, а Игорь прагматичный, планировки-функционал-цифры. У них хороший, изящный подход, но в то же время нет безумных решений, которые будут дорогими и нефункциональными. Конструкторской частью будут заниматься наши партнеры из Самары, мы с ними начали проектирование второй очереди «Островов». ППТ, ПМТ — «РегионПроект». По историко-культурной экспертизе с нами будет работать компания АГРАФ — у них хорошая репутация, адекватные. И мне очень важно было услышать от Евгения Чудакова, глаза в глаза, что контролирующие органы готовы идти в понятной логике сохранения памятников, держа в голове, что проект восстановления «Кристалла» реален настолько, насколько удастся раскачать экономику вокруг него. То есть если жилья в этом квартале не строить, можно разворачиваться и уходить. В этом плане понимание есть.
— Как тебе удалось завлечь в эту историю «Строительный Альянс»?
— Да мы давно дружим с Константином Дорошенко, там очень хорошие специалисты работают. Даже смысла нет в Калуге реставрацию с кем-то другим делать. Мы в свое время тоже реставрацию делали, в Синагоге на Дзержинского, да и строить в исторических зонах, это всегда был наш конек. И я эту тему сам хорошо знаю изнутри. Поэтому сомнений даже не было — проект серьезный, «Альянс» в этом деле лучший. В такое плавание надо брать понятных партнеров. Возьмешь, например, эксперта «с душком» и будешь потом долго спотыкаться.
Поэтому и «АГРАФ», компания с безупречной репутацией. Сейчас мы вместе с ними разрабатываем новый регламент застройки именно этой территории — потому что в промежуточном статусе охранная зона 200 метров, даже забор строить нельзя без долгих согласований. В регламенте будут материалы указаны, ритмика фасадов, чтобы не получилось, что мы сплошную «стену» поставим — фасад же фасаду рознь. Мы хотим сделать, чтобы легко было, чтобы дышалось.
Вообще эту территорию хочется взбодрить. Причем без особого участия городского бюджета. Это должна быть прикольная зона, чтобы калужане (да и гости города) сюда хотели приехать потусить. Мы сделаем крутую концепцию, которая, я уверен, нам позволит привлечь интересных людей — и арендаторов, и партнеров, и жителей — в это место.
Когда попадаешь за забор, начинаешь совершенно по-другому видеть потенциал всего этого района. Например, для нас было открытием наличие классной локации на территории, которая пока принадлежит РЖД. Там курган высотой метров 10-12 с березами, так и просится какой-то сквер. И мы хотим посвятить его героям СВО, потому что буквально в двух шагах, на Ленина, 14, расположен центр поддержки участников СВО и их семей. Вот так совпало. И там же начинается знаменитая «Окская ветка», тоже очень важное общественное пространство. Мы заказали в том же бюро «Борисов» концепцию развития территории до сквера ВЛКСМ. И с помощью этого документа будем синхронизировать интересы всех собственников и интересантов, потому что от этого все выигрывают. А от разрухи — проигрывают тоже все. Так что «Кристалл» станет драйвером развития всего района Московской площади.
Вопросов непростые есть, и мы уже сейчас о них думаем. Времени, кстати, не так много — мы принципиально не хотим проект растягивать, с момента сегодняшнего разговора за 4 года это пространство должно полностью заработать. И если параллельно там будут идти какие-то стройки, это такая себе ситуация.
Был вариант строить в два этапа жилье, пока думаем. Может быть, добавим к бизнесу еще комфорт-класса, ближе к скверу. Это все зависит от позиции Минкульта по наполняемости территории, надо смотреть, сколько можем запроектировать жилья, сколько сможет принять калужский рынок. Это большая работа по согласованиям, и поэтому мы сильно рассчитываем на поддержку Губернатора, городских властей.
— И поэтому идете на «Зодчество»?
— Не только поэтому, все-таки главная задача на этом фестивале, который курирует наш главный архитектор Алексей Комов — продвижение интересов Калуги. Мы уже взяли место, стоим рядом со стендом Мариуполя. Будет совместный стенд со «Строительным Альянсом», планируем там всю эту концепцию представить, и именно с точки зрения развития этой части города. Потому что это действительно большая территория. Новый сквер СВО, думаем про сквер на перекрестке Билибина и Московской, который весь заросший — там расположено ветхое одноэтажное здание. По-хорошему, его надо сносить, и угол этот «раскрывать» и наполнять смыслами.
— Что по срокам?
— После «Зодчества» мы активно уйдем в проектирование, в зиму, а летом следующего года начнем строительство. Продажи по плану начнем в конце 2024 года. Пока до конца непонятно, будет там одна очередь или две, но если две, то первая будет введена в эксплуатацию в 2026 году, вторая в 2027-м.
— Как ты видишь развитие района вокруг Московской площади? У нас там есть три знака вопроса больших по застройке территорий — ул. Переходная, где дома «Мансардастроя» сейчас сносят, второй — «Трансмаш».
— Это понятные истории, другой класс. Мы не видим здесь никакой конкуренции с «Кристаллом».
— И третий вопрос, ул. Глаголева — дальше, за переездом.
— Мы во всех смыслах стоим впереди.
— То есть своим проектом ты как бы задаешь планку качества?
— Мы и «Островами» задаем планку качества, мы на сегодняшний день продали четверть квартир, у нас задача до конца года выйти процентов на 70-75, и к весне продать первую очередь полностью. Потому что она будет готова. Проектируем вторую очередь активно, планируем в сентябре получить разрешение на строительство и к концу года начать продажи. Прежде всего тех квартир, которых нет в первой очереди, чтобы не было «каннибализма». И вторая очередь будет дороже по ряду позиций тысяч на пять точно. Сейчас мы продаем картинки, работает определенный кредит доверия нашей компании, покупают те, кто верит. Я спокойно к этому отношусь, не верите — так купите через год на 25% дороже, это неверие в нашу компанию стоит денег. К весне фасады красивые, крипич, благоустройство, все это будет сделано. Нет такого жилья в Калуге, близко даже нет. «Острова» — это по сути бизнес-класс, только локация не центровая, хотя место для жизни прекрасное абсолютно. Это про природу, про спорт, развлечения, небо там такое огромное 🤩
А «Кристалл» — это урбан-тема, город, кирпич, бетон, аккуратно все стилистически сделано, выверено, ты четко понимаешь, что в центре.
— У тебя нет ощущения, что ты таким образом центр Калуги двигаешь с условной «гантели» на север?
— Это очень здорово, наверное, так оно и получается. Я принципиально не хочу идти на Правый берег, не интересно. А «Кристалл» — совсем другого уровня задача.
— Не было желания выкупить и старый водочный бренд?
— Знакомые смеялись — давай, говорят, забирай торговую марку, и водку будем производить заодно. Не моя история, надо заниматься тем, что умеешь. Много разных предложений прилетает по разным бизнесам, но если это никак не связано с недвижимостью, я просто не найду на них времени. Сейчас есть чем заниматься, и мы будем делать это максимально хорошо.
