Калужским управлением Росреестра (то есть Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии) с ноября 2020 года руководит Мария Демьяненко. Работу ведомства нельзя назвать сильно публичной, но его важность сложно переоценить: базовые документы, определяющие имущественные права граждан и организаций, регистрируются именно здесь. Именно Росреестр первым стал массово предоставлять государственные услуги в электронном виде — без этого работа сайта госуслуг и центров «Мои документы» была бы совсем другой. В 2021 году руководитель службы Олег Скуфинский обещает окончательно завершить цифровизацию основных сервисов и обновить главный сайт rosreestr.gov.ru, которым пользуются, пожалуй, все участники рынка недвижимости.
Калужское управление, в свою очередь, успешно выполняет региональную часть задач ведомства, работая в контакте с областным правительством и муниципалитетами. Есть ли в этой работе место личным амбициям? Конечно. Мария Демьяненко согласилась рассказать Калугахаусу о своем видении основных задач Росреестра в 2021 году.
— Мария Владимировна, у вас же была интересная работа в Малоярославецком районе, в районной администрации. Легко ли вы согласились возглавить калужский Росреестр?
— Есть предложения, от которых невозможно отказаться и плох тот солдат, который не мечтает стать генералом. Амбициозно, конечно — но это ведомство для меня родное, я шесть лет работала в кадастровой палате, потом еще шесть лет — в управлении Росреестра на разных должностях. В Малоярославец меня пригласили на более высокую должность, там был другой опыт. И теперь он оказался востребован уже в Калуге.
— Где вам больше нравится работать, в местных органах власти или в федеральных?
— Здесь не совсем правильно разделять, потому что задачи общие. Как говорит наш руководитель [федерального Росреестра] Олег Скуфинский, каждый из нас — представитель ведомства в целом. Поэтому у нас есть полномочия по взаимодействию и с региональными властями, и с органами местного самоуправления. Мы работаем в общей системе и стремимся к одному результату.
— Как устроено взаимодействие между Росреестром и органами местной власти?
— Вы имеете ввиду, органами местного самоуправления? На них возложены полномочия по оформлению муниципального имущества, по предоставлению муниципальных услуг, они участвуют в реализации нацпроектов, региональных и муниципальных программ. Вся работа с объектами капитального строительства или участками, учет, регистрация, оформление прав — все завязано на Росреестре. И здесь мы должны работать с муниципалами как единый механизм.
Кроме того, закон обязывает муниципалитеты предоставлять в Росреестр сведения об изменении видов разрешенного использования, правил землепользования и застройки, переводах жилых помещений в нежилые. Что-то мы запрашиваем отдельно, например, сведения о выданных разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию.
Еще один наш крупный партнер — Центр кадастровой оценки. Если меняются какие-то характеристики объекта недвижимости, мы делаем выгрузку в их систему [из которой берутся данные для кадастровой оценки].
На федеральном уровне мы постоянно взаимодействуем со службой судебных приставов, вносим в Единый государственный реестр недвижимости записи о наложении и прекращении арестов и запретов в отношении объектов недвижимости. С налоговой службой мы обмениваемся данными о правообладателях объектов недвижимости, по которым необходимо просчитывать налоги.
— Все эти взаимодействия происходят, конечно, в электронной форме? Вам же пришлось еще в разгар пандемии переходить на единую систему, ФГИС ЕГРН? Я помню, были большие сомнения, что это получится сделать в срок.
— Да, поэтому для ведомства это было не только стратегически важной задачей, а первоочередным вопросом. Что такое ФГИС? Это объединение двух систем, государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости. Это переход на новый уровень предоставления и получения государственных услуг Росреестра. Он позволяет нам сократить срок учетно-регистрационных действий, позволяет получать сведения по экстерриториальному принципу (то есть вы можете подать заявление о государственной регистрации прав в любом субъекте Российской Федерации, независимо от места расположения объекта недвижимости. — Прим. ред). Калужский регион перешел на ФГИС в апреле, и все прошло гладко (хотя нельзя сказать, что идеально). Общей остановки проведения кадастрового учета и регистрации прав удалось избежать.
В период пандемии мы столкнулись с тем, что привычные МФЦ не работают, а услуги, связанные с регистрацией прав, очень востребованы. И заявители стали обращаться к электронным сервисам нашего портала, у нас в разы выросло число запросов по предоставлению сведений из ЕГРН. Если говорить в процентах, то это 182% к аналогичному периоду прошлого года!
— Но это потребовало получения электронных подписей?
— Да, либо доступа к общей системе ФГИС. Еще цифры: по единой процедуре регистрации и постановке на кадастровый учет — рост 80%, если брать чисто регистрацию прав в электронном виде — плюс 16%.
— Единая процедура — это новые объекты?
— Это новые объекты, вновь созданные или новообразованные земельные участки, очень удобная процедура. Раньше необходимо было сначала поставить объект на кадастровый учет в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» и только потом обратиться в Управление с заявлением о регистрации права собственности. Сейчас подается одно заявление о государственном кадастровом учете и регистрации права. Тоже, как оказалось, очень доступная и востребованная услуга именно в электронном виде.
— Но там и банки, и застройщики помогали пользователям?
— Да. Если говорить о банках, наш регион порядка 80% ипотек регистрирует в электронном виде. В целом по стране это очень хороший процент. А задача, которую озвучил наш руководитель на встрече с Президентом — перевести в электронный вид вообще всю ипотеку.
— Мне кажется, это вполне реально
— Да, это вполне реально, мы с банками находимся в нормальном правильном режиме. Вот льготная ипотека, которую надо отметить отдельно. У нас получается за период с начала действия этой государственной программы оформлена 920 сделок под 6,5% годовых. И еще 189 сделок в электронном виде мы зарегистрировали по программе сельской ипотеки. Там ставка 0,1 до 3%.
— Сельская ипотека еще не заработала в полную силу? По этой программе можно купить только уже готовое жилье, а на селе люди предпочли бы кредит под строительство
— Это понятно, но как человек, работавший в районной администрации, я скажу, что это важная программа для тех, кто работает на селе. И хорошая мера поддержки.
— Росреестр инициировал принятие нескольких важных законов в 2020 году. Самый социально значимый из них, наверное, «гаражная амнистия»?
— Мне кажется, это закон-«бомба». Люди его очень ждали, потому что многие по какой-то причине не могли оформить ни гаражи, ни землю под ними. Единственным выходом был суд. А теперь закон дает и определение индивидуального гаража, кооперативного гаража, право получения земельного участка под гаражом без торгов, оформить гараж практически по любым документам — по справкам о членских взносах, о покупке пая, то есть по факту добросовестного владения. И вместе с тем регионы могут установить дополнительный перечень документов, потому что ситуация у всех может быть разная. Теперь гараж можно оформить без обращения в судебные инстанции.
Чтобы попасть под амнистию, гараж должен отвечать следующим требованиям:
— построен до 31 декабря 2004 года,
— располагается на государственной или муниципальной земле,
— представляет собой капитальную постройку с фундаментом.
— В России 3,5 млн гаражей, а сколько из них в Калужской области? Я, правда, не представляю, как это можно посчитать.
— Мы с коллегами тоже пока не поняли, как это правильно сделать. [Рассчитываем на сознательность граждан] Зачастую, неоформление гаражей и земельных участков под ними приводит к тому, что люди не могут распорядиться этим имуществом: ни продать, ни передать по наследству.
Это также тормозит развитие территорий и влияет на доходы муниципалитетов. Возможно, с самих гаражей как капитальных строений налог взиматься не будет (минимальная площадь строения установлена Налоговым кодексом), а вот участки под ними — другое дело, и в бюджет поступят дополнительные средства.
— Многие гаражи фактически используются не как места хранения автомобилей, а как маленькие производства. Или как склады. Как с ними поступят?
— Они просто не будут относиться к гаражам — закон же дает четкое определение.
— И тем не менее я могу представить, как пользователь зарегистрирует права на гараж, а будет использовать его для чего-то другого.
— В полномочиях Росреестра есть такая функция — государственный земельный надзор. Тут налицо будет нецелевое использование земельного участка, поэтому… будем применять санкции.
— «Гаражная амнистия» по звучанию так похожа на «дачную», которая продлевается не первый год…
— Да, уже, наверное, пора ее сделать бессрочной, как приватизацию. Тем более что теперь и не требуется такого количества документов. Если мы ставим для себя цель оформить все неоформленное и получать налоги, развивать территории, то было бы неплохо сделать ее бессрочной.
— Или просто еще немного упростить регистрацию?
— Думаю, мы скоро к этому придем.
— Еще один важный закон касается кадастровой оценки
— Да, он впервые вводит понятие ретроспективного определения кадастровой стоимости. Оно нужно для устранения ошибок кадастровой оценки. При этом если стоимость уменьшилась [после устранения ошибки], она будет применяться с той даты, с которой ранее была установлена — то есть налог будет пересчитан в пользу собственника. А если стоимость увеличится, перерасчет произойдет только в следующем отчетном периоде. Еще закон устанавливает ответственность для должностных лиц, которые осуществляют кадастровую оценку, обязывает Росреестр проверять отчеты об определении кадастровой стоимости. Все результаты мы будем публиковать в открытом доступе, что позволит оценщикам использовать их в работе.
— А вам работы прибавится...
— Прибавится, но вместе с тем сократится количество судебных дел. Потому что это долгая процедура, определенные судебные издержки. А в новой системе ФГИС ЕГРН мы будем прекрасно видеть историю изменения кадастровой стоимости, видеть именно исходя из своего реестра.
— Еще была новация в 214-м законе, который регулирует долевое строительство
— Этот закон позволяет регистрировать права дольщика по заявлению застройщика, то есть у нас сокращается схема прохождения документа «покупатель — МФЦ — застройщик — Росреестр». Остается «застройщик — Росреестр», без всяких доверенностей застройщик все оформляет и вместе с ключами вручает покупателю выписку из ЕГРН. Еще теперь застройщик может в пределах 5% отклоняться от параметров дома, указанных в проектной декларации и разрешении на строительство, потому что сейчас очень сложно вносить в эти документы изменения и процесс ввода в эксплуатацию дома затягивается, а дольщики ждут. Важная новелла — это прекращение залога на земельный участок под многоквартирным домом, как только он встает на кадастровый учет, при этом земельный участок должен быть сформирован. Раньше нужно было дождаться, пока все дольщики зарегистрируют право собственности [и эта неопределенность могла продолжаться месяцами].
— К чему это приводило?
— В основном к судебным тяжбам между застройщиком и собственниками квартир.
— При этом земля остается в залоге и...?
— И не переходит в общее имущество дома, управляющая компания не может принять дом, вопрос с землей превращается в неоконченную историю. Например, застройщик может копить долги по аренде. А теперь залог прекращается, и дальше уже идут взаимоотношения застройщика и дольщика по регистрации права собственности на квартиры и передачи от застройщика покупателю.
— Для поддержки строительной отрасли Росреестр предложил создать каталог подходящих для строительства участков. Разве на местном уровне не существует такого списка?
— Пока не существует. Вообще этот сервис (мы для себя называем его «Земля для стройки» или «Земля просто») подразумевает под собой определение участков, которые могут быть вовлечены в оборот, предоставлены под жилищное строительство.
— А эти участки, муниципальные, частные?
— Различные. И все такие объекты будут отображаться на публичной кадастровой карте. Любой человек, будь то потенциальный инвестор или обычный гражданин, может выбрать участок и дальше начинать работать — запрашивать сведения о собственнике и так далее.
— По каким критериям будет подбираться такие участки?
— По близости к населенным пунктам, по площади, ну и, наверное, пока все.
— А вид разрешенного использования?
— Если этот участок действительно интересен инвестору, то можно предусмотреть внесение изменений в документы территориального планирования, в границы населенных пунктов и вовлекать эти объекты в оборот именно под жилищное строительство. С другой стороны, почему именно под жилищное строительство? У нас в регионе есть перечень промышленных площадок, которые интересны под производство — можно и их нанести на карту.
— Но автоматически это сделать не получится?
— Конечно нет, здесь нужно взаимодействовать с регионом, если он готов поделиться своими наработками по площадкам для инвесторов. Это было бы интересно. Инвестор сидит, допустим, в Мурманске, открывает карту, сразу видит и категорию земель, и вид разрешенного использования, и все коммуникации.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2020 года, в 2021 году проводится эксперимент по созданию Единого информационного ресурса о земле и недвижимости. Среди целей эксперимента — сбор и сопоставление сведений о земле и недвижимости, которые содержатся в разных государственных информационных ресурсах, а также выработка основ объединения этих сведений в Едином информационном ресурсе о земле и недвижимости, в том числе для повышения эффективности использования земельных участков и недвижимости в РФ.
— Возглавив региональное управление, вы займетесь этой задачей?
— В том числе. Ведомство встроено не только в экономическую сферу, но и в социальную сферу жизни нашего общества. Вообще мне хотелось бы добиться некоего баланса в этом. Да, экономика — это инвестиционный климат, налоги — и при этом наши услуги должны быть доступны и понятны не только для инвесторов.
— Разве сейчас с этим есть какие-то проблемы?
— Не то чтобы, но мы должны быть открыты к нашему обществу, полностью убрать административные барьеры. В свою очередь и гражданам стоило бы быть более открытыми во взаимодействии. Например, стало очень сложно дозвониться заявителю, когда не хватает каких-то документов. Человек оставил телефон, но не берет трубку. А у нас получается приостановка [прохождения документов], мы ждем, пока человек сам начнет разбираться — естественно, он будет это делать уже на негативе.
— А как же так сделать?
— Как минимум указывать электронную почту и правильные номера телефонов. Мы и сообщения в мессенджеры готовы отправлять, потому что наша задача — быть на связи с нашими заявителями. Все заинтересованы в качестве оказания услуг. И при этом непосредственно с гражданами мы почти не работаем, все полномочия переданы или передаются МФЦ.
Это, я думаю, одна из главных наших заслуг — люди забыли и про 28 разных справок, которые надо собирать по разным ведомствам, и про очереди. Так и должно быть — пришел и сразу решил свои вопросы и задачи. Но для решения этой задачи нам потребовалось несколько лет плодотворной работы. И конечно, эта работа продолжается и сегодня.
