Короткой строкой: 17.06Путин объявил льготную ставку по ипотеке — 7️⃣%. Сбер уже принимает заявки.

Элитная загородная недвижимость

15 января 2013

Массовая урбанизация середины прошлого века, когда жизнь в городе казалась несравнимо более комфортной, давно закончилась. Принципы жизни стали другими, и сейчас люди все чаще задумываются о собственном земельном участке, о проживании вне границ крупных городов. С одной стороны, такие тенденции поддерживаются за счет постепенного роста благосостояния граждан, с другой стороны, меняются и ценности: на смену коллективизму пришли идеалы частной собственности.

Как показывает практика, чтобы человек захотел переехать из относительно удобной городской квартиры в загородный дом, последний должен быть просторным, располагаться в красивом месте и иметь все необходимые коммуникации. Такое жилье уже не вписывается в рамки эконом-класса, значит, и доступно не каждому. В окрестностях Калуги дорогие коттеджи начали появляться в начале 90-х, вместе с самим понятием  частной собственности. За два десятилетия вокруг города сложились немногочисленные анклавы таких богатых домов, которые автоматически попали в ­категорию элитного жилья. Пионерами престижного загородного строительства можно считать УчХоз («Голубые Озера»), Дворцы и Рождествено на правом берегу Оки. Именно в этих местах появились первые оформленные поселки, состоящие практически сплошь из дорогостоящих коттеджей — удобное расположение, близость города и прекрасные природные ландшафты делают эти места желанными для комфортного проживания.  За короткий период времени Голубые Озера застроились плотными рядами самых разнообразных домов. В Рождествено и некоторых других престижных поселках места было больше, поэтому строительство там идет нарастающими темпами до сих пор, но наиболее интересные участки давно заняты.

Цены на дома в этих поселках выставляются разные — все зависит от оценки самого владельца, т. к. сделки в этом секторе рынка немногочисленны. Практически одинаковые по качеству строительства и комфорту дома могут быть выставлены на продажу и за 8, и за 15 млн рублей. И такой разброс — далеко не предельный. Причина в том, что благоустроенного загородного жилья на рынке крайне мало, а стоимость строительства сильно варьируется в зависимости от технологии и сложности проекта.

В середине 2000-х рынок получил новый импульс. Зарождающийся бизнес-класс и чиновники на хороших должностях осознали, что действительно комфортное жилье может быть только на своей земле, в своем доме. И многие захотели жить именно так. Наверное, с этого момента и следует начинать отсчет развития калужского рынка загородной недвижимости. Не секрет, что наиболее выгодные земельные участки в городской черте, имеющие все коммуникации, были выкуплены и застроены еще задолго до первой волны кризиса. Поэтому появившийся спрос на загородное жилье подтолкнул к развитию новые территории. Началась активная скупка земли сразу по нескольким направлениям.   
На что ориентируется человек, покупающий квартиру? На площадь, качество дома, удаленность от центра, уровень шума и еще множество существенных деталей. А если вместо квартиры мы покупаем участок под застройку, а может быть, и уже построенный дом в недалеком пригороде? Ключевую роль играют три фактора: проект дома, доступность основных благ цивилизации и природа вокруг. Поэтому наиболее дорогими и престижными стали пригородные районы южного и юго-западного направления. Прежде всего, это район Правобережья — Верховая и Шопино. В этих местах не только есть возможность подключения ко всем коммуникациям, но и вполне можно найти участок с замечательным видом на пойму Оки и раскинувшийся за ней город. Направление в сторону села Рождествено и озера Вырка традиционно считалось престижным и уникальным для любителей чистого хвойного леса и некоторой скрытости от основных транспортных потоков. Здесь не так много удобных мест под строительство, что делает их еще более эксклюзивными и элитными в глазах потенциальных покупателей. Развиваются перемышльское и тульское направления. Секиотово и окрестности до села Колюпаново представляют собой удобный с точки зрения транспортной ­доступности район, благоприятный для загородной жизни. Здесь есть все необходимые коммуникации и новые дороги. Колюпаново облюбовали для себя калужские чиновники и крупные руководители предприятий, что делает участки в этом месте не только дорогими, но и статусными. Хорошая дорога в направлении Тулы значительно улучшила транспортную доступность Крутиц, Никольского и Ахлебинино. На берегу Оки расположены участки проекта «Горки-1» (минимальная площадь участка под усадьбу — 1 Га). При этом далеко не любая земля,  купленная в указанных местах, будет считаться престижной. Наиболее важные факторы — влиятельные соседи, которые проживают в своих домах более или менее постоянно и природная красота участка. 

Исходя из этих условий, начинает складываться все более взвешенное ценообразование в этом сегменте загородной недвижимости. Доподлинно не известно, продаются ли помпезные дома из красного кирпича, построенные по канонам середины девяностых. Изменились требования к технологиям строительства, значительно интереснее стали проекты самих домов, доступные на рынке. Больше нет той ситуации, когда 2-3 фирмы строят загородные дома сразу для всех. В результате в сферу продаж загородного жилья приходят рыночные законы. Цены на готовые дома постепенно становятся более понятными, вытекающими из стоимости участка и строительства на нем. Процессы, которые сейчас происходят на рынке загородной недвижимости вообще и элитной в частности, в скором времени приведут к падению ­средней цены на коттеджи. А практически все, что было построено в 90-х годах, сильно потеряет свою привлекательность.

Все больше покупателей выбирают не готовый дом, а участок, лучше видовой, для которого адаптируется понравившийся проект. Такой подход выглядит оправданным, но приводит к перекосам: к примеру, рыночная цена участка в Квани почти всегда превышает 150 тыс. рублей за сотку, даже если участок узкий, и построить на нем дом площадью хотя бы 150 кв. м не позволят существующие нормы. Это значит, что рядом с элитными домами сохранится немалая доля деревянных домов без удобств и с подсобным хозяйством. В таких деревнях, как Квань, процесс превращения в элитный анклав затянется еще на долгие годы, несмотря на великолепные виды. 

Более перспективным выглядит рынок недавно выделенных для строительства участков. Как правило, они находятся на краю деревни или даже в стороне. Форма и площадь таких участков лучше приспособлена для строительства современного частного дома. Кроме того, их рыночная стоимость постоянно растет как сама по себе, так и когда кто-нибудь из соседей начинает строительство и проводит недостающие коммуникации. Нередко перспективные земли покупаются по выгодной цене небольшими строительными компаниями, чтобы затем возвести дом на продажу. В этом случае будущее новообразованного поселка через несколько лет можно представить так: на первой линии будут возведены дома по индивидуальным проектам —  именно они будут считаться элитными. На второй линии расположатся дома среднего класса, построенные по типовым проектам, удобные, современные, симпатичные, но без претензий. К сожалению, не обойдется и без ложки дегтя: ровный ряд новых улиц разбавят недостроенные дома переоценивших свои силы предпринимателей и без вкуса отделанные фасады жилищ любителей сэкономить. Такова действительность калужской элиты: никакие ограничения, кроме имущественных, пока не действуют, а сами они не так велики. 

Что же касается рынка загородного элитного жилья, то именно сейчас он проходит стадию становления. Ярче всего об этом говорит появление агентов, специализирующихся именно на элитном жилье: они первыми реагируют на возросший спрос. Следом, наконец-то, появится предложение: успешно реализуются сразу несколько проектов по продаже участков с подрядом на юго-западном направлении, озвучены планы по масштабным поселкам в Перемышльском районе. Предстоит масштабная оценка рынком всего того жилья, которое было построено за последние 20 лет. Скорее всего, большая часть станет малоликвидным и уж точно не найдет спроса у представителей элиты. А вот стоимость хороших участков будет только расти. И совсем незначительный объем сделок будет происходить с по-настоящему элитной землей: огороженные участки по нескольку гектаров в лесу даже если и появятся на рынке, то никак не повлияют на него. Жить в полной изоляции, даже в элитном доме, пока невозможно или слишком дорого.