Короткой строкой: 17.06Путин объявил льготную ставку по ипотеке — 7️⃣%. Сбер уже принимает заявки.

Неуловимая элита

15 января 2013

Текст: Сергей Фрольцов

Недавно добрые друзья семьи переехали жить в Болгарию. Сразу же позвонили оттуда, признались, что приобрели домик в благоустроенном элитном районе, звали в гости. После вопроса «почему же район элитный», они выдали целый список пунктов. Он был настолько детальным, что сразу стало понятно — люди подготовились к таким вопросам заранее. Даже в Восточной Европе действительно существуют вполне жесткие критерии, определяющие категорию жилья как элитную. Жители Нью-Йорка, кстати, тоже легко назовут районы, в которых сконцентрированы, в основном, дома знаменитостей и бизнесменов, и объяснят, почему. Даже гуляя по Одессе, всегда можно выделить дома в центре города или на побережье моря, которые заселили явно непростые (и наиболее обеспеченные) горожане. А что же происходит с элитным жильем в Калуге? Есть ли оно, и если да, то где его искать и как? Есть ли критерии элитарности для калужской недвижимости или достаточно одного условия — большой стоимости?

Выбор есть

Предложения элитной недвижимости можно разделить на две большие категории — собственный дом и квартира в многоквартирном доме. Бюджет и размах собственного строительства могут ограничиваться только фантазией владельца. Речь может идти как о суммах, сопоставимых со стоимостью дорогого авто, так и о десятках миллионов рублей. На рынке есть немногочисленные готовые предложения — коттеджи со всеми ­коммуникациями, хорошей отделкой, в пределах 15 минут езды от города. Такие дома редко стоят дешевле 15 миллионов, что для элитной недвижимости вроде бы не ­страшно. Но вот их история не всегда прозрачна, а это может обернуться для будущего владельца юридическими проблемами или ­незапланированными ­ремонтными работами. Рынок дорогой загородной недвижимости довольно инертный, он только начинает развиваться, считают аналитики портала kalugahouse.ru. Гораздо проще в Калуге подобрать хорошую престижную квартиру в новом доме, соответствующую самым изысканным требованиям. Плюсы квартиры очевидны: инфраструктура в шаговой доступности, легче и дешевле обеспечить безопасность на придомовой территории, в меньшую сумму обходится банальное бытовое обслуживание. Городская квартира позволяет жить в ритме современного мегаполиса с ненормированным рабочим днем и загруженным культурными событиями вечером. Редко кто из обеспеченных калужан, выбирая жизнь за городом, обходится без такого «плацдарма» в центре. Одним из самых престижных районов города остается парк Циолковского. Квартиры в окрестных домах (разумеется, построенных не раньше 1995 года) популярны, комфортны и очень дороги. Цены на хорошую двухкомнатную квартиру стартуют с от 4-5 млн рублей. Найти другие престижные дома достаточно просто: надежным ориентиром послужат автоматические ворота или шлагбаум.

Мнение эксперта

Ситуацию с элитной недвижимостью в Калуге ­прокомментировал ведущий специалист агентства недвижимости «Китеж» Владимир Александрович Ульянов. Это агентство, одно из старейших на калужском рынке услуг по работе с недвижимостью, имеет ­многолетний опыт по подбору и продаже ­жилой и коммерческой ­собственности. С точки зрения профессионала, предложение элитного жилья в Калуге нельзя ­рассматривать как сложившуюся и упорядоченную модель. На данный момент нет ни четких критериев, ­отделя­ю­щих такое жилье от «обычного», ни жестких условий, соблюдение ­которых гарантировало бы ­статус ­«элитный». Очень трудно нащупать само понятие «элитная калужская недвижимость». ­Фактически, ­существует действительно ­много предложений квартир ­улучшенной планировки, расположенных в комфортных для проживания районах. Их стоимость зависит как от площади, так и от уровня ­отделки, количества квартир в самом доме, удобства проезда и ­расположения относительно шумных ­городских улиц. Элитарность в представлении калужан — это выгодное отличие собственного жилья от всех прочих. Иногда важно расположение дома и самой квартиры так, что другого такого вида нет во всем городе, а иногда в обычном кирпичном новострое может располагаться студия площадью от 100 кв. м, что само по себе уже эксклюзивно. 

Принято считать, что по-настоящему элитное жилье — это собственный большой дом, расположенный неподалеку от города в экологически чистом месте. Но в Калуге такие тенденции пока развиваются с трудом. На данный момент инфраструктура пригородных территорий еще не достигла того уровня, чтобы можно было говорить об удобстве загородной жизни, сравнимом с большой квартирой. Ограничением может быть неготовность состоятельной семьи или человека жить за городом по ряду причин: необходимость постоянных поездок, ограничения по доставке детей в школу, потребность в городских развлечениях «в пяти минутах от дома». «На каждую квартиру просто нужен свой клиент», — улыбается Владимир Александрович. — «У нас есть опыт продажи квартир и за 8, и за 11 млн рублей, с двумя санузлами, панорамными окнами и самой изысканной отделкой. Иногда покупают квартиры с ремонтом и мебелью от прошлых хозяев, потому что людям не хочется возиться, важно просто переехать и начать жить в свое удовольствие. Стоимость таких квартир может переваливать за 10 млн рублей». Кстати, как говорит эксперт, выбор соседей не обязательно строится по принципу «не беднее, чем я». Ведь в современных домах улучшенной планировки даже обычные двух- и трехкомнатные квартиры стоят не меньше 4-4,5 млн рублей. Это существенные деньги для Калуги. Поэтому, покупая себе просторную квартиру или пентхаус на последнем этаже нового дома, состоятельный человек будет уверен, что остальные жильцы если и не достигли его уровня дохода, то как минимум стремятся к этому. Владимир Александрович считает, что до формирования жестких критериев элитной недвижимости Калуга еще не доросла, в прямом смысле этого слова. Относительная беспроблемность перемещения по ­городу, компактная застройка и форсированные темпы строительства новых домов на Тайфуне и Правом берегу — все это постоянно смещает ситуацию на рынке. Сейчас для Калуги элитной может быть и однокомнатная квартира-студия за 4 миллиона, подаренная сыну в честь окончания университета, и просторный пентхаус с видом на водохранилище и бор. И в том и в другом случае элитным такое жилье делает не цена, а эксклюзивность предложения. 

Что нам стоит дом построить?

Мало что подходит для демонстрации собственного высокого статуса лучше, чем шикарный особняк. Последние лет двести ведущие мировые архитекторы львиную долю времени проектируют дома бизнесменов, политиков, деятелей искусств и других представителей элиты. Правильно вписанный в окружение дом становится важной частью городской среды. В Калуге за 20 лет построили всего несколько действительно заметных частных домов — рядом с парком Циолковского, на Октябрьской, в районе Можайского оврага и Лавреньтьевского монастыря. Может, осознавая сложность задачи (ведь никому не хочется жить на виду, но в некрасивом доме), а может из-за высокой стоимости земли в центре, дорогие дома предпочитают строить среди себе подобных. В центральных районах Калуги уже практически сложились группы дорогих особняков. Самые заметные из них — коттеджи в районе между парком Циолковского и сквером Волкова, на улицах Парижской коммуны, Волкова и в переулке Парковом. Эти дома не только великолепно смотрятся, но и обладают важнейшим фактором элитной недвижимости: они эксклюзивны. Свободной земли рядом нет (хотя город и покушается на территорию бывшей военной базы и НПО им. Лавочкина, но пока безуспешно). Есть деревянные домики послевоенной постройки, но вряд ли кто-то всерьез захочет расселять их многочисленных жильцов за свой счет. Так что здешние жители могут быть спокойны. В других районах города тоже располагаются группы дорогостоящих и богато отделанных коттеджей: Березуевский овраг, переулок Берендяковский, Верхнее Подзавалье с видом на Яченское водохранилище и бор, «Калужская Рублёвка» на Терепце, поселки на Правом берегу — район Можайского оврага, Ромодановских двориков, Богородицкой церкви. Количества свободных земель здесь больше, а значит, помпезней и сами дома, некоторые из которых похожи на настоящие дворцы. Что мешает уверенно называть эти коттеджи элитной недвижимостью? С практической точки зрения, ни одно из этих мест не отличается развитой инфраструктурой или благоустроенной территорией. Иногда рядом с такими домами располагаются совершенно неприглядные строения или даже свалки, поэтому нельзя сказать, что экологическая обстановка значительно лучше стандартного спального района. Да и по расположению это далеко не центр. Таковы реалии Калуги. 

Задача у владельцев элитных коттеджей очень непростая. Чтобы записать свой дом в категорию элитных, упирать приходится на эксклюзивность. Индивидуальный проект, элементы внешней отделки (от лепных карнизов до самых настоящих колонн), интересное расположение к сторонам света, многоуровневая крыша и цвет —  все это только малая часть возможных вариантов. В стихийно образованных районах, которые для большинства калужан однозначно дорогие и «элитные», нет ни единой концепции развития, ни требований к внешнему виду домов, ни даже единства в том, что считать престижным, а что нет. Приходится выделять свой дом любыми средствами. Правда, в тесном кругу калужской элиты есть еще один способ: скажи мне, кто твой сосед! Нередки ситуации, когда рядом стараются поселиться ответственные чиновники, представители крупного бизнеса, просто состоятельные горожане. Примером такой кооперации социального статуса и престижности могут служить коттеджные поселки в Колюпаново, деревне Верховой, на Терепце. И все же однозначно выделить какое-то одно направление ­городской или пригородной элитной застройки нельзя. Скорее всего, не хватает важного нюанса, с которым сталкиваются нувориши в аристократических уголках старой Европы и Нового Света. Это фактор «закрытой тусовки». В Калуге все еще решают деньги. И если купить престижный дом через газету бесплатных объявлений пока не очень реально (настоящий эксклюзив так просто не продается), то найти участок и пригласить хоть Норманна Фостера — пожалуйста.

Квартирный вопрос

Большинство калужан считают двухсотметровый коттедж недостижимым для себя уровнем, а их владельцев — обеспеченными деньгами и властью людьми. Дистанция между обитателями «элитных» и «обычных» квартир не так ощутима — спасибо «перегретому» калужскому рынку. При этом квартира в центре, как мы уже отмечали, выглядит гораздо более удобным для жизни вариантом — меньше проблем с обслуживанием, инфраструктура в целом гораздо доступнее. Если дом построен хорошим подрядчиком в последние 10-15 лет, то дешевых квартир там просто не будет, а значит, соседи уже прошли имущественный ценз. Именно по соображениям практичности многие действительно состоятельные калужане приобретают или арендуют для жизни благоустроенную квартиру большой площади. Как правило, рядом с элитными многоэтажками (хотя «много» - это 5, максимум 7 этажей) не проходит большого транспортного потока. Лучше всего районы дорогой застройки описывает выражение «тихий центр». В лидерах ожидаемо расположился парк Циолковского, за ним следуют улицы Тульская, Суворова, Дзержинского, Энгельса, Королева, Комарова, Труда, Чичерина, Луначарского. Цены на квартиры начинаются от 80 тыс. рублей за кв. м и запросто могут превысить 120 тыс. рублей. При этом проблем с продажей не возникает — покупатель прекрасно понимает, за что он платит.

Конечно, дорогие квартиры можно встретить и в обычных домах. По качеству проекта, исполнения, внешнему виду и обстановке мы однозначно имеем дело с эксклюзивной недвижимостью и серьезным вложением денег. Однако не стоит рассчитывать, что такая квартира будет продана намного дороже среднерыночной цены. Рынок вторичного жилья в Калуге уже сложился, и он сильно «перегрет». Но для элитной недвижимости еще есть местечко: практически отсутствует статистика реальных сделок, самой недвижимости не так много, и за действительно хороший вариант покупатель готов заплатить почти любую сумму. Впрочем, наблюдения говорят о том, что рынок начинает формироваться: можно увидеть рекламу новостроек бизнес-класса, появились агентства недвижимости, специализирующиеся на элитных квартирах и домах, растут требования к уровню жизни, который сопутствует элитному статусу. А там и до именитых архитекторов, украшающих наш город по заказу солидных бизнесменов, рукой подать.

Калуга сейчас находится на пути к серьезному экономическому росту, а значит, и увеличению количества состоятельных горожан. Возможно, с приходом этого нового времени, с расширением границ Москвы и области, и в нашем городе появится значимая обеспеченная прослойка общества, желающая жить в просторном, комфортном и, обязательно, экологичном жилье, построенном по всем современным требованиям. Пока же понятие элитного жилья для Калуги — это понятие очень нечеткое, лишенное формы. Создается ощущение, что с помощью слова «элитное» калужане просто проводят границу между обычными потребителями и потребителями крайне обеспеченными, между богатыми и бедными. Это очень удобно для рекламы, для продажи жилья, но совершенно не помогает формированию рынка. Наверное, чтобы это произошло, что-то должно перемениться не на строительных площадках, а в головах горожан. Пока же элитного жилья в Калуге крайне мало, а вот просто дорогого — полно.