Первые коттеджные поселки в современном понимании этого термина появляются возле крупных городов в 80-х годах прошлого века. Как правило, это были своеобразные анклавы для представителей номенклатуры. Добротные кирпичные дома, построенные на рубеже социализма и рыночной экономики, можно обнаружить где-нибудь на Терепце. Когда недвижимость перестали выделять, новая элита покупала себе большие квартиры в новых же домах, или занималась реставрацией жилья «сталинской» застройки — это считалось престижным. Быт в отдельно взятой квартире наладить действительно несложно, но необходимость делить всю остальную ветшающую домовую инфраструктуру с соседями не позволяла состоятельным покупателям установить желаемую дистанцию. Специфика времени требовала наглядной демонстрации достатка. И лучшим выбором для многих стал большой кирпичный дом. Кризис 1998 года, однако, оставил многие такие дома пустыми. Зато освоение калужских пригородов началось по-настоящему.
Уже к 2000-му году многие представители бизнес-структур, а также крупные чиновники перебираются на постоянное место жительства в новые просторные дома, построенные по индивидуальным проектам на окраинах города или в ближайшем пригороде. Активно застраивается село с обязывающим названием Дворцы, дачный поселок «Голубые озера» постепенно превращается в престижное место для постоянного проживания многих состоятельных граждан нашего города. Этот «исход» элиты в частные дома в пригороде варианта двухтысячных годов носит хаотичный характер. Потому и первые стихийные коттеджные поселки в окрестностях Калуги представляют собой просто скопление домов индивидуальной планировки. Тем не менее, и сейчас участки там дороги, а жизнь — престижна. Ромодановские дворики, ул. Богородицкая, ул. Яновских, Плетеневка — если вы там живете, значит, у вас все хорошо.
Одним из первых специально спроектированных поселков в Калуге становится «Молодежный» — детище губернаторской программы доступного жилья для молодых семей. Освоение территории в Лихунах, на окраине Северного, началось в 2005 году, а годом позже проект был с помпой презентован калужанам. За три года планировалось построить несколько сотен небольших домов 36 – 54 кв. м, на участке в 5 соток земли, снабженных всеми необходимыми коммуникациями. Стоимость базового варианта составляла около 500 тысяч рублей — практически даром даже по тем временам. Спрос на домики (учитывая размер строений, другой термин применить было бы неправильно) был большой. Частичное субсидирование из бюджета и ипотечные программы, для многих молодых семей представляли единственный шанс улучшить свои жилищные условия. Не так просто, как заявлялось идейными вдохновителями проекта, но многим калужским молодым семьям удалось получить жилье в новом поселке. Остается до сих пор неясным, стал ли этот вариант именно улучшением жилищных условий, но сейчас, например, купить такой 35-метровый домик дешевле 2 млн. рублей не получится.
В настоящий момент «пионер» современных жилых поселков в окрестностях Калуги представляет собой достаточно печальное зрелище. Ряды небольших домишек, отделанных дешевым сайдингом, утративших свой товарный вид, за невысокими деревянными заборчиками. Многие успели пристроить к своим домам новые помещения, насколько это позволил небольшой участок земли. Но подводить итоги, вернее, признавать проект провалившимся пока рано — во-первых, люди все же получили в собственность дома и землю, причем гораздо дешевле рыночной стоимости, а во-вторых, в поселке есть и магазин, и детский сад. Построена дорога и даже пущен автобус из Калуги. Немногие гораздо более дорогие варианты загородного жилья могут похвастаться такой инфраструктурой.
Вслед за «Молодежным» в окрестностях Калуги с определенной периодичностью закладывается строительство новых коттеджных поселков. Все они на стадии проектов полностью соответствуют «книжному» значению термина.
В настоящий момент можно оценивать уже построенные и находящиеся в завершающей стадии строительства поселки. Завершен, полностью заселен и забыт средствами массовой информации поселок с заманчивым названием «Швейцарская деревня». За 5 лет активного строительства здесь действительно выросла деревня, правда, не слишком швейцарская. Среди домов попадаются как вполне симпатичные, так и, мягко говоря, странные. Улицы поселка с обещающими названиями Перспективная, Современная на данный момент больше напоминают центральную усадьбу какого-нибудь колхоза. Из объектов инфраструктуры — магазинчик с продуктами у дороги. Детская площадка оснащена набором типичного двора в квартале новостроек — лесенка, качели, карусель. На Яндекс.Картах можно насчитать около 200 домов, самый дешевый из которых стоит на вторичном рынке чуть больше 4 млн. рублей.
Тот же застройщик, компания «Гросс-инвест», спроектировала и построила более претензионный поселок — «Рождествено». В принципе, это та же самая «Швейцарская деревня», только поменьше, с более крупными домами из кирпича. Поэтому, если первый проект назван поселком среднего класса, то «Рождствено» рекламировалось уже как бизнес-класс. Ему даже прочили звание «калужской Рублевки», учитывая перспективы развития Правого берега с одной стороны, и расположение поселка в лесу недалеко от речки и Рождественских прудов с другой. На данный момент почти все дома поселка заселены, территория огорожена забором, охраны на въезде, правда, нет. Внутри – ряды двухэтажных домов, разделенные узкой нечищеной улочкой. Леса становится все меньше — по соседству строится комплекс малоэтажных многоквартирных домов «Европейский квартал». Зато наконец-то появится широкая асфальтированная дорога, продолжение 3-го Академического проезда. Пока же неказистые, но добротные дома в глуши не пользуются устойчивым спросом: на вторичном рынке 150-метровый коттедж без отделки можно купить за 4,5 млн. рублей. Похоже, планы строителей поселка не выдержали испытания кризисом 2008 года, а покупатели тридцати домов и вовсе остались его заложниками.
Еще один поселок, серьезно замедливший развитие в кризис — «Криуши», недалеко от усадьбы Авчурино. Компания-девелопер — «Монолит» — прошла непростую процедуру внешнего управления и возобновила развитие «Криушей». Сейчас на опушке леса с великолепным видом построено около трех десятков домов, это примерно 30% всей планируемой площади поселка. С первого взгляда трудно отметить признаки единого стиля, хотя застройщиком предлагалось всего пять проектов: три — кирпичных домов и два — деревянных. Видимо, причина в разноцветных заборах, окружающих все обжитые участки: территория поселка никак не огорожена, об охране и прочих отличительных знаках поселков бизнес-класса пока говорить не приходится. От центра города на машине добраться можно минут за 30, то есть «Криуши» — 100% загородная территория. Последние три километра дороги хотя и заасфальтированы, но были полностью «убиты» за зиму. Впрочем, в Авчурино несколько раз в день ходит автобус, так что совсем без дороги поселок не останется. Кирпичные дома в поселке продаются главным образом застройщиком, цена — чуть больше 5 млн. рублей. Деревянные дома выглядят симпатичнее и стоят дешевле. Но, если вы твердо решили жить за городом, самым интересным вариантом выглядит приобретение участка: 60 000 рублей/сотка за участок с коммуникациями — адекватная и конкурентоспособная цена.
Стоит отметить еше один поселок в районе Северного — «Берестяное». Это уже бизнес-класс без скидок. Попав сюда, сразу понимаешь смысл названия — дома окружает красивая березовая роща. Территория вокруг полностью огорожена, охраняется, установлены камеры наблюдения. Внутри не только дороги, но и тротуары для прогулок. Школа и детский сад расположены неподалеку в городе, а магазины, кафе и фитнес-центр предусмотрены в плане развития поселка. Главное достоинство, на которое делает ставку застройщик — все блага городской жизни, включая городской телефон, прописку, общественный транспорт вкупе с жизнью на природе. Можно выбрать или уже готовый коттедж или заключить договор подряда. Все дома построены из кирпича и выглядят неплохо. Цена застройщика — от 38 до 48 тысяч рублей за кв.м. На вторичном рынке удалось найти только один 300-метровый коттедж за 9,5 млн. рублей. Подробнее о «Берестяном» можно прочитать на стр. 36.
За рамками нашего материала остались поселки «Сосновый бор» и «Радуга», перспективный проект «Экодолье» и несколько стихийных поселков в городе и пригороде. Так что мы еще вернемся к этой теме во втором полугодии.
Увлекательное путешествие по коттеджным поселкам Калуги и пригорода привело автора к выводу, что все эти типы поселений далеки от своих прототипов в других странах, и даже в недалекой от нас столице. Красивые картинки в рекламных проспектах домов и описания всех благ цивилизации, которые получат их жители, заметно отличаются от конечного продукта. Ни один из построенных поселков не может похвастаться полной инфраструктурой. Школа функционирует только в «Воскресенском» (см. «Калугахаус» № 5). Жители остальных новых поселков вынуждены возить детей за знаниями в город. Детские сады тоже явление достаточно редкое, несмотря на то, что поселки рассчитаны на молодые семьи и людей среднего возраста. Только жители «Молодежного» счастливы, что у них функционирует современный детский сад, и малышей не приходится возить в город. С другой стороны, не каждый детский сад устроит взыскательного покупателя коттеджа.
Небольшие торговые точки имеются почти везде, но ассортимент в них достаточно ограничен, рассчитан на то, что основные покупки совершаются в городе. По набору же социальных услуг жители коттеджных поселков разного уровня ограничены больше, чем обитатели любого спального района в городе.
Провести досуг, развлечься, да и просто выйти погулять — все это становится проблемой. Часто единственным местом для прогулки являются дороги внутри поселка, т.к. тротуары в большинстве тоже отсутствуют.
Транспортная доступность для жителей предполагает наличие личного автомобиля. Общественный транспорт даже если существует в данном направлении, то или редко и хаотично ходит (как в поселке «Молодежном»), или проходит «рядом» (как в «Швейцарской деревне»), во многих же случаях его нет вовсе.
По сути коттеджные поселки на данный момент в Калуге представляют собой некий конгломерат частных домов с подведенными к ним коммуникациями. Блага цивилизации ограничиваются стандартным набором – электричество, газ, вода (в некоторых местах вода добывается из собственной скважины), в лучшем случае — центральная канализация. Стационарная связь и проводной интернет – скорее предметы мечтаний, чем реальность. Хотя в «Воскресенском» и «Берестяном» такие блага цивилизации есть, а жители менее везучих или более удаленных от города поселков не скупятся на спутниковые системы передачи данных.
Неоспоримым преимуществом жилья в поселках бизнес-класса, таких как «Сосновый бор», или упомянутое уже «Берестяное», является природа: бор или березовая роща. Жители этих домов жертвуют какими-то благами цивилизации в обмен на чистый воздух и пение птиц. Остальным приходится утешать себя тем, что они живут в собственном доме, на своей земле. Поселки с жильем для среднего класса стараются строить поблизости от существующих промышленных объектов, дорог, тем самым ущемляя позицию чистой экологии в месте проживания. Так, например, «Воскресенское» с размахом строится в чистом поле неподалеку от технопарка Грабцево. Не стоит забывать и о близости аэропорта, который должен начать функционировать в ближайшее время. Но именно благодаря этим факторам поселок, единственный в Калуге, может похвастаться отличной подъездной дорогой.
Плотность застройки достаточно высока почти везде. Сказывается высокая стоимость земли в городской черте и близлежащей округе. Поэтому даже элитные поселки не балуют своих жителей большими участками вокруг дома. 40 соток максимум предлагают в «Берестяном», гораздо меньше (12-15 соток) — в «Рождествено». Что уж там говорить о застройке домов в поселках уровня «Молодежного» или «Воскресенского», где жители получают «тех же соседей, вид сбоку». Спасаются обитатели элитных и не очень поселков друг от друга за высокими заборами. Заборы эти (из крашеного металла, как правило) сильно портят и без того далекий от совершенства внешний вид.
Обследуя поселки в пригороде, ловишь себя на мысли, что в каждом из них есть своя прелесть, свои преимущества. Каждый задумывался, или, во всяком случае, предлагался для определенной группы покупателей: молодых и не очень богатых, семьи со средним достатком, решившихся переехать в дом, мифических представителей бизнеса.
На деле же придирчивый покупатель, решивший сменить городскую суету на тихую, комфортную жизнь в пригородном поселке оказывается в роли Агафьи Тихоновны из пьесы Н.В. Гоголя: «Вот если бы губы Никанора Ивановича да приставить к носу Ивана Кузьмича, да взять сколько-нибудь развязности, какая у Балтазара Балтазарыча, да, пожалуй, прибавить к этому еще дородности Ивана Павловича — я бы тогда тотчас же решилась. А теперь — поди подумай!»
Но, так или иначе, дома во всех коттеджных поселках распродаются еще на этапе строительства, а это говорит об устойчивом спросе среди калужан на загородное жилье такого уровня. Непритязателен еще наш калужский представитель среднего класса (а именно на него рассчитывают строители коттеджных поселков), многие неудобства готов терпеть взамен жизни отдельно от соседей, на своем участке земли, да еще с пением птиц по утрам, если повезет. А учитывая, что спрос рождает предложение, в ближайшее время мы услышим о начале строительства очередного комплекса домов, без особых претензий, но под красивым названием.
