Короткой строкой: 15.12Льготную ипотеку продлили до 1 июля 2024 года. Ставка составит 8%
Станьте частью экосистемы с месячной аудиторией в 100 000 человек в VK и Telegram

Как защищены дольщики при покупке нового жилья

Государство старается навести порядок в одной из важнейших отраслей экономики и отстоять права граждан на жилплощадь — с помощью закона 214-ФЗ

22 августа 2022

До начала 2005 года большинство застройщиков начинало возводить объект сразу, получив доступ к участку. Разрешительные документы обычно оформлялись по ходу строительства. Практически сразу начинались и продажи будущих квартир, так как деньги были необходимы для постройки здания. Схем для привлечения денег граждан было много: с использованием инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, предварительных договоров купли-продажи и других. Единых правил не было. Поскольку на момент заключения договора дома ещё нет, а деньги нужно платить сразу, часто стали возникать ситуации, когда застройщики вообще не выполняли своих обязательств по договорам или выполняли со значительной задержкой. Появились мошеннические организации, да и просто недобросовестные застройщики, деньги у которых кончались задолго до окончания строительства. Покупка квартиры сопровождалась немалыми рисками для покупателя. Права дольщиков не были защищены вообще никак! Случаи с двойными продажами квартир (это вообще никем не контролировалось), выводом денег из строительства и объявления себя банкротом были не единичны и все мы о них помним. Бесконечно такое положение дел продолжаться не могло. Принимается Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» — тот самый ФЗ №214. 

Во многом мошенничество со стороны застройщиков стало невозможным. Статья 3 этого закона запретила строительным компаниям заключать договора долевого участия (ДДУ) в строительстве, если: не получено разрешение на постройку объекта; не опубликована и не представлена проектная декларация; отсутствует государственная регистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды/субаренды. При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся участок земли, принадлежащий компании и многоквартирный объект на этом участке. Единого образца для соглашения ДДУ законом предусмотрено не было, шаблон отсутствует. Будущие квартиры стали проходить государственную регистрацию, двойные продажи прекратились, порядка стало больше.

И все же закон не гарантировал главного — окончания строительства объекта и передачу жилой площади в собственность дольщиков. Добросовестность застройщика оставалась главной нерешенной проблемой. И стали появляться дополнения и изменения к ФЗ №214. Это происходило почти каждый год. Главных целей таких изменений, по моему мнению, две. 

Первая — ужесточение контроля за расходованием застройщиком денег дольщиков и ограничение получения денег дольщиков по серым схемам (вексельная схема, различные варианты предварительного договора, договора агентирования, кредитные договора). Вторая – выработка механизмов, позволяющих окончить строительство дома, если с этим по любым причинам не справился сам застройщик. 

К 2012 году в законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком. Обязательства строительной компании могли обеспечиваться поручительством банка или заключением соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей. В 2015 году основным нововведением стало повышение требований к страховым организациям, у которых застройщики имеют право застраховать гражданскую ответственность. 

Со 2 января 2014 года орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль в сфере долевого строительства, получил право ежегодно проводить плановую проверку застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, а также право обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства, если обнаруживалось грубое нарушение в расходовании средств. 

И самые масштабные поправки в 214-ФЗ Совет Федерации РФ утвердил 29 июня 2016 года. Во-первых, предъявлены дополнительные требования к самим застройщикам. В частности, речь идет об уставном капитале застройщика, размер которого должен составлять от 2,5 млн. до 1,5 млрд. рублей в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства самого застройщика и связанных с ним юридических лиц (ч. 2.1 ст. 3), т.е. примерно 4% от стоимости возводимых им объектов. Данные требования касаются строительных организаций, привлекающих денежные средства граждан. 

Во-вторых, дополнительной гарантией прав дольщиков (теперь уже на случай банкротства застройщика) стала мера по созданию фонда, который должен формироваться за счет обязательных взносов застройщиков (ст. 23.2). Его назвали Компенсационным фондом. Размер отчислений в Компенсационный фонд каждого застройщика – до 1% от стоимости будущего дома, указанной в проектной декларации. Для справки- тариф по гарантии банка составляет 3–7%, тариф в страховой компании начинается где-то от 0,1%, а средний тариф — 0,3%. Мера по созданию фонда обязательных взносов, по-видимому, создается по причине ненадежности системы страхования. 

Теперь если застройщик привлекает кредит, он будет обязан реализовывать квартиры через специальные банковские эскроу-счета. В этом случае деньги дольщика хранятся в банке на специальном счете и будут переданы застройщику только после передачи квартиры этому дольщику. Дом при этом застройщик строит на кредитные деньги банка, который их расходование строго контролирует. 

Законодатель пытается и нормативно обеспечить целевое расходование денежных средств дольщиков. Исчерпывающий перечень таких целей содержится в расширенной редакции части 1 статьи 18 Закона. Вводится запрет на нецелевое использование денег.

Из всего этого можно сделать несколько важных выводов. Государство старается навести порядок в одной из важнейших отраслей экономики и защитить граждан. Все поправки так или иначе решают главную задачу — гарантировать получение квартиры дольщиком, заключившим договор. 

Кроме того, поиск оптимального решения пока продолжается. Страховка, если честно, с этой задачей не справилась (тема отдельной статьи), банковская гарантия стоит дорого. Теперь предложен новый способ — Компенсационный фонд. Может, в результате дополнительных затрат квартира и выйдет дороже, но с уверенностью в её получении. 

Наконец, взят курс на укрупнение строительных компаний. Маленьким компаниям, которые строили один-два небольших дома, будет все сложнее оставаться на рынке. Требования к ним постоянно растут. 

Хорошо, но что делать покупателям, которым приходится жить и планировать сделки в эпоху перемен? Гарантией, как и прежде, выступает репутация застройщика. Почти все, кто сегодня работает в строительной отрасли Калуги, когда-то оставили свой след в истории региона. Кропотливо собрать эти свидетельства, внимательно изучить договор и проектную декларацию, побывать на стройплощадке, проверить выполнение требований законодательства, опросить экспертов, таких, как агентство «Китеж», которое работает уже больше 25 лет — и лишь потом доставать ручку и ставить подпись. Хорошая проверка никогда не будет «слишком тщательной», потому что только так можно на 100% защитить себя от сомнительной сделки. Дольщик должен получить квартиру — это даже не обсуждается.