Еще на этапе планирования бюджета покупки нужно решить, готовы ли вы заниматься ремонтом самостоятельно, или сразу поручите это дело профессионалам. В Калуге работает множество студий дизайна, компаний, специализирующихся на отделке и просто специалистов по ремонту разного профиля. Нет недостатка и в строительных магазинах. Лучше сразу запастись всеми возможными картами скидок. Кстати, у дизайнеров и строителей тоже должна быть персональная скидка: если вы хотите большей прозрачности в ваших отношениях, заранее поинтересуйтесь ценами, по которым они будут покупать отделочные материалы и предметы интерьера.
Если у вас не очень развито пространственное воображение, закажите дизайн-проект вашего будущего дома. Может оказаться, что ваш любимый восточный стиль в квартире с окнами на северную сторону будет смотреться мрачновато, а от «скандинавского дизайна» ничего не останется, когда вы расставите по местам любимые интерьерные мелочи. Об этом лучше подумать заранее. Тем более, сейчас снова в моде смешение стилей — опытный дизайнер сможет сочетать их так, что будут не только реализованы все функциональные требования, но и появятся радующие вас «излишества» и оттенки. Только имейте в виду, что сложные и нестандартные решения потребуют авторского надзора, а иногда — изготовления мебели и деталей интерьера под заказ.
В каждом варианте покупки жилья есть свои тонкости, на которые надо обратить внимание. Тем не менее, используя нашу короткую инструкцию, с приблизительной оценкой будущих вложений справится даже далекий от строительства человек.
Главное на середину 2017 года предложение застройщиков, работающих в Калуге — квартира без отделки. В базовую комплектацию входят окна, оштукатуренные наружные стены (перегородки либо отсутствуют, либо выложены из кирпича, пеноблока или пазогребневых плит). Электрика разведена в самом минимальном варианте, сантехника — как повезет. Залита цементная стяжка. Несмотря на то, что такой подход теоретически увеличивает затраты покупателя, его можно назвать рациональным: стандартные планировки мало кого устраивают на 100%, расположение розеток, светильников и сантехники также во многом индивидуально.
Как только вы получите доступ к вашей будущей квартире, проведите замеры и составьте план расположения сантехники, мебели, электроприборов. С помощью строительного уровня оцените, насколько ровными получились стены и перегородки: в случае явного нарушения СНИПов и условий договора стоит потребовать от застройщика выполнить работы по выравниванию за свой счет. Обратите особое внимание на стены в ванной комнате, так как при планировании сантехники нужно будет делать поправку на толщину клеевого слоя и плитки. Проверьте качество установки окон, даже если вы впоследствии собираетесь их менять — перекосов, неплотного прилегания и трещин в стеклопакетах быть не должно. Если у вас индивидуальное отопление, заранее уточните расположение котла и при необходимости попросите его перенести с внесением изменений в проект.
Первым специалистом на вашем объекте должен стать сантехник. Руководствуясь вашими пожеланиями, он спроектирует и установит систему водоснабжения и канализацию. Водяные теплые полы потребуют существенного повышения уровня пола. Если по проекту вам потребуется точка подключения электричества, о которой вы не подумали (например, для рециркуляционного насоса) — включите ее в план. Предусмотрите временную схему для набора воды и туалет — отделочники будут вам благодарны.
Следующий этап — электрика. Здесь надо определиться с конструкцией потолка (нужно ли углублять провода), уровнем пола и рабочей поверхности на кухне (чтобы не промахнуться с высотой розеток), количеством электроустановочных изделий. Антенные кабели и провода для интернета тоже лучше спрятать в стену. Не забудьте предусмотреть освещение на лоджии или на балконе. Кстати, если вы планируете утепление лоджии — самое время ее остеклить, если это не предусмотрено проектом. Если стеклопакеты уже установлены — проверьте их герметичность у себя и у соседей сверху.
Самый длительный и, зачастую, затратный этап — стены. Демонтаж лишних перегородок, строительство новых. Черновая отделка, штукатуркой, затем финишная, шпаклевкой. Если стены предназначены под покраску, лучше усилить их стеклохолстом. Между черновой и чистовой отделкой можно залить финишную стяжку. Помните, что строительные растворы на основе цемента должны достаточно высохнуть перед началом следующего этапа. Натяжной потолок можно оставить на потом, а вот гипсокартонный или оштукатуренный нужно закончить сразу после черновой отделки стен. На окнах нужно сделать откосы, а дверные проекты подготовить под установку дверей. Можно установить входную дверь нужной вам степенью защиты (и тоже сделать откосы). После завершения этого этапа можно устанавливать монтажные коробки под розетки и выключатели.
Очередной этап — работы по укладке плитки. При планировании кухонного фартука, бордюров и декоративных элементов нужно учитывать будущие изменения уровня пола. Скорее всего, на этом же этапе понадобится установить ванну, раковину и унитаз, чтобы «все сошлось». Напольное покрытие основной части квартиры делают в предпоследнюю очередь. Последний аккорд — двери и плинтусы.
На всех этапах стоит делать фотографии, особенно это касается скрытых работ. Впоследствии это позволит определить положение, например, провода с точностью до нескольких сантиметров и не закрутить в него какой-нибудь шуруп.
Стоимость ремонта «под ключ» в Калуге индивидуальна, и зависит как от соответствия черновой отделки СНИПам, так и от сложности реализации авторской идеи. Минимальный бюджет, который надо иметь ввиду — 10 000 р. на каждый квадратный метр площади квартиры. Более точный расчет вам охотно сделают сотрудники многочисленных бригад, которые размещают свои предложения в разделе «Ремонт и отделка» сайта Калугахаус. Почти у каждой компании есть множество фотографий готовых работ, а у некоторых даже видеоотчеты.
Чтобы уберечь себя от сюрпризов, оставленных предыдущими владельцами, нужно сразу же после заключения сделки провести ревизию наиболее слабых мест типичной калужской квартиры. Попробуем выделить несколько характерных случаев (будем считать, что ваша цель — заселиться как можно быстрее).
«Убитая» квартира. Ее необходимо очистить от мебели (она может быть заражена, например, личинками насекомых) и текстиля, продезинфицировать, освободить доступ к вводу электричества, газа, воды, к батареям и к канализационному стояку. Электрические кабели рекомендуется заменить в любом случае, особенно если они алюминиевые, трубы и вентили — в зависимости от состояния. Если канализационный стояк в плохом состоянии — уточнить в управляющей компании перспективы его ремонта. После этого можно планировать все остальное.
Квартира после косметического ремонта «под продажу». Сложная задача, потому что следы перегрева проводов, протечек, плесени будут скрыты под краской и свежими обоями. Однако некоторые выводы можно сделать по состоянию стояков, возрасту плитки (трубы в стенах будут как минимум не моложе), внешнему виду кабеля, приходящего к подъездному щитку. Если канализационный стояк скрыт коробом, следы протечек могут остаться на нем — посветите фонариком. Проверьте работоспособность всех розеток. Если на полу новый ламинат, посмотрите, не «гуляет» ли он под ногами — если черновой пол неровный, «чистовой» не продержится и месяца. Рекомендуется также заменить всю подводку к смесителям. Обычная жилая квартира. Наиболее предпочтительный вариант, ревизией стояков, розеток и заменой гибкой подводки к смесителям можно ограничиться.
Квартира с хорошим современным ремонтом, в которой «никто не жил». Скорее всего, не доставит проблем ближайшие несколько лет, однако даже сейчас такие продаются с хорошей наценкой. Единственный подводный камень — состояние коммуникаций, которые не прошли проверку реальной жизнью. Если это вас беспокоит — застрахуйте свою ответственность перед соседями в любой страховой компании.
Подобных предложений в Калуге и пригороде достаточно много, в том числе по привлекательной цене. Приобретая такой объект, нужно иметь на руках подробную смету, составленную грамотным строителем, который готов будет, если понадобится, взяться за проект. Стоимость исправления ошибок проектировщика, застройщика и заказчика может быть очень высока.
Здесь все почти так же, как и в квартире на вторичном рынке, хотя есть и нюансы. Особое внимание нужно уделить работе отопления, если есть сомнения — сделать снимок тепловизором. Обязательно выясните, как к дому подведено электричество, где проходят газовые трубы, летний водопровод, слаботочные сети (если электричество есть на участке), дренажные трубы. Обследуйте фундамент и цоколь. Попросите у прежнего владельца фотографии строительства и все возможные схемы.
Знание перечисленных в статье нюансов может помочь и на этапе выбора объекта недвижимости. Только не очень доверяйте фотографиям, лучше возьмите на просмотр уровень и фонарик. Удачи!
