Согласно обзору финансовой стабильности ЦБ, в начале 2024 года ипотечное кредитование все так же росло, но уже более сбалансированными темпами. Банк России постепенно ужесточал требования по кредитам для заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Это позволило банкам оценивать риски более консервативно, а также взять под контроль увеличение закредитованности населения.
Доля кредитов, которые оформили заемщики с долговой нагрузкой выше 80%, сократилась на 15% для покупки строящегося жилья (до 27%) и на 9% для покупки готового (до 39%). Вместе с этим рост совокупного объема активов, переданных в кредит, поддерживали льготные программы: порядка 70% общего объема выданных в первые три месяца 2024 года ипотек и 60% в прошлом году. Это также стимулировало опережающий рост цен на новостройки.
Повышение процентов по ставкам сдерживало выдачи рыночных ипотек и рост цен на «вторичку». Результатом стало сохранение большого разрыва цен между первичным и вторичным рынками в первом квартале этого года: согласно данным Росстата, он составил 55%. Сохранение разрыва цен несет определенные риски того, что ипотечники или кредитные организации не смогут продать недвижимость без убытка. Для того, чтобы снизить этот риск, ЦБ сдерживал предоставление ипотеки с первоначальным взносом ниже 20%.
Эти инициативы, а также ужесточение требований по льготным программам, которое инициировало Правительство РФ, способствовали снижению доли ипотек с низким первым взносом с 52% в четвертом квартале 2022 года до 17% в первом квартале 2024 года; на первичном рынке и того больше — с 69 до 2%.
Ситуацию в ипотеке и на рынке жилья во втором полугодии будут определять условия ипотечных программ и динамика ключевой ставки. ЦБ считает, что большинство проектов выдержат снижение темпов продаж и изменение цен на жилье: при снижении выручки от продаж на 10% большинство проектов жилищного строительства сохраняют устойчивость. Снижение массовости льготных ипотечных программ поможет постепенно сократить ценовой разрыв между новостройками и вторичкой.
