Появились новые схемы при покупке жилья, которое находится на стадии строительства. В пресс-релизе Банк России отмечает, что эти схемы несут риски для покупателей, о которых они могут быть не осведомлены.
При выдаче ипотеки некоторые банки вместе с застройщиками предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве, по которым часть суммы размещается на аккредитиве вместо счета эскроу. От этой схемы выигрывают банки — они получают от использования этих средств дополнительный доход, частью которого могут поделиться с застройщиками в форме скидки по ипотечной ставке на стадии строительства. Девелоперу банк этим обеспечивает ипотечные выдачи и рост продаж.
А вот для граждан такие схемы сопровождаются серьезными рисками. Средства на аккредитиве совершенно не застрахованы в отличие от счетов эскроу, которые государство страхует на 10 млн рублей. Для клиента значит, что если у банка отзовут лицензию, заемщик не только может потерять средства, которые лежат на аккредитиве, но и остаться с задолженностью по ипотечному кредиту и вдобавок лишиться квартиры, поскольку ДДУ фактически не был полностью выплачен.
Банк России также фиксирует случаи продажи застройщиками жилья аффилированным лицам, ДДУ с которыми заключают по ценам ниже рыночных, и средства располагают на счете эскроу. При переуступке покупатель выплачивает уже рыночную цену, и вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором есть лишь первоначальная заниженная цена квартиры. Разница зачисляется аффилированному с девелопером продавцу, и до счета эскроу вообще не добирается.
В этой ситуации покупатель рискует в случае дефолта застройщика. Если девелопер не исполнит свои обязательства, сгорит большая часть средств, которые по факту уже заплатили за жилье.
В таких схемах ЦБ видит нарушение базовых принципов закона об участии в долевом строительстве. Они предполагают, что застройщик привлекает средства граждан по ДДУ, чтобы свести риски к минимуму.
В ЦБ считают, что банки и застройщики, которые применяют такие схемы, «пользуются неосведомленностью людей». Так, в законе не указаны сроки, в течение которых деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а только определено, что это должно произойти в соответствии с договором не позднее ввода дома в эксплуатацию. На практике это значит, что пока идет строительство дома, денежные средства могут остаться без страховой защиты на несколько лет, или часть денег не будет переведена на счет эскроу. При этом в ЦБ считают, что граждане могут не осознавать риски, которые на себя принимают, участвуя в таких сделках.
Центробанк рекомендует обратить внимание на часть договора долевого участия, в которой сказано о порядке и сроках зачисления средств на счета эскроу. Вне счета денежные средства должны находиться не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ — это необходимо для обеспечения расчетов. Заметные отклонения от этого и упоминания в договоре расчетов через аккредитив можно принять за признаки того, что договор составлен не в интересах заемщика и несет для него дополнительные риски.
Банк России считает такие схемы недопустимыми, и в ближайшее время ЦБ планирует создать Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций. Первым вопросом комитета станет принятие ипотечного стандарта, который будет указывать на недопустимость навязывания клиентам заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов.
Центробанк также рассматривает возможность внести изменения, по которым завышение стоимости жилья за счет комиссий соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска. В ЦБ считают, что эта мера ограничит выдачу рискованных кредитов.
Регулятор обсудит с Правительством РФ изменение правил выдачи ипотеки с господдержкой, чтобы предоставление льгот при заключении сделок через такие схемы было невозможно. Минстрою ЦБ предложит внести законодательные изменения, которые бы препятствовали исполнению этих схем.
