В начале нового года эксперты Калугахауса традиционно подводят итоги и пытаются спрогнозировать, что ждет рынок в ближайшие 12 месяцев. Многие факторы просто невозможно учесть, не имея доступа к секретным отчетам для мировых лидеров, но основные тренды не меняются уже много лет — лишь усиливаются или ослабляются в зависимости от экономических факторов. Для удобства мы разбили наш прогноз на 4 раздела. Изучив их, вы сможете более взвешенно принимать решения о покупке или продаже жилой недвижимости в Калуге.
Еще до пандемии Калугахаус указывал, что темпы строительства жилья эконом-класса слишком высокие, а спрос со стороны конечных покупателей жилья падает. Конечные покупатели — это те, кому квартиры нужны, чтобы жить (ну или отремонтировать и сдавать). Вот таким был прогноз на конец 2021 года, сделанный в середине 2019-го:
В 2020-2021 году спрос подстегнула льготная ипотека, а сроки ввода многих домов существенно сдвинулись. В результате даже с учетом повышения цен уровень продаж на первичном рынке почти на 15% выше, чем в 2020 году и почти такой же, как в 2018-м. Все-таки многие люди до сих пор рассматривают покупку квадратных метров как способ защитить деньги от инфляции.
По нашим оценкам, инвесторы заканчиваются. Заканчиваются и государственные программы поддержки типа льготной ипотеки. Средняя процентная ставка понемногу росла с середины 2021 года, и в новом году она вплотную приблизится к рыночной (а это сейчас около 9%). Рыночные «ножницы», которые приведут к снижению цен в реальном выражении, мы увидим в конце 2022 или в первой половине 2023 года.
А вот снизятся ли номинальные цены — вопрос интересный. Сейчас квадратный метр в квартире без отделки на стадии строительства продается примерно за 80 тысяч рублей. Скорее всего, такой уровень и сохранится. Другое дело, что это далеко не те же самые 80 тысяч, что три-четыре года назад.
С эскроу-счетами застройщики вроде бы разобрались — большинство новых проектов уже финансируется банками, а не деньгами дольщиков. Но чтобы остаться в плюсе, застройщику нужны хорошие продажи — иначе растет процент по кредиту.
А тут еще инвесторы (вы же помните про тех, кто успел купить квартиры до подорожания) начнут фиксировать прибыль — то есть продавать те же самые квартиры, что и застройщик.
Что это значит? Нас ждет усиление конкуренции среди застройщиков, а на фоне снижения спроса это означает акции, скидки и распродажи. Самые дальновидные попробуют сделать ставку на скорость строительства (деньги-то есть) и красивую картинку вокруг дома. Но в любом случае красивая жизнь на рынке новостроек закончилась.
Цены на вторичном рынке весь год пытались угнаться за новостройками (хотя оснований для этого не было, льготные ипотечные программы на эти сделки не распространяются). Это уже привело к росту времени экспозиции, то есть срока продажи — сейчас он приближается к трем месяцам. А ипотека на вторичку растет вслед за инфляцией и базовая ставка уже стала двузначной. Но резкого снижения цен ждать не стоит, просто все больше продавцов будут соглашаться на торг — особенно это касается самых распространенных в Калуге пятиэтажек с «хрущевской» планировкой, а также массовой застройки Правого берега.
В течение 2021 года цены на аренду оставались стабильными, в 2022-м потрясений тоже ждать не стоит. Отметим только снижающуюся привлекательность инвестиций в квартиры для долгосрочной аренды, которые были «тихой гаванью» для обеспеченных калужан. Хорошо заработать можно на посуточной аренде, но это уже не вложения, а бизнес, который не у каждого получится.
На ближайшие пять лет индивидуальное жилищное строительство продолжит развиваться: растет как доля людей, называющих именно дом предпочтительным типом жилья, так и число впервые зарегистрированных (то есть построенных в этом году) отдельных домов. Участники рынка ждут появления специальной ипотечной программы, сравнимой по ставке с новостройками, так как развитие ИЖС озвучивается правительством России в качестве однозначного приоритета.
Стоимость строительства дома в 2021 году выросла, однако покупка участка и строительство дома в 90-120 квадратных метров остается реальной альтернативой квартире в 70+ метров, которые на рынке в дефиците.
Несмотря на желание людей жить в организованных коттеджных поселках, появления новых больших проектов в 2022 году мы не ожидаем. А вот хороших участков на уже освоенных территориях будет оставаться все меньше.
Заметен и приход в сегмент ИЖС частных инвестиций — если раньше речь шла о перепродаже земельных участков (которые продолжают дорожать), то сейчас активно продаются дома без отделки. В отличие от других сегментов, здесь аналитики (и мы в том числе) предсказывают стабильный рост почти без рисков. Разумеется, дом-инвестиция должен быть достаточно современным и построенным по всем правилам.
Антикризисные решения позволили заработать застройщикам, а обычные покупатели в первые месяцы действия программы льготной ипотеки даже могли реально сэкономить. Сейчас предпосылок для роста спроса не осталось, а цены выросли. Постепенно будет накапливаться некоторый объем нераспроданных квартир, усилится конкуренция среди застройщиков, часть покупателей (но не инвесторов) будет искать спасения на вторичном рынке.
Платежеспособный спрос будет перетекать на рынок загородной недвижимости (впрочем, большая часть «загорода» в Калуге входит в городскую черту). Однако рост числа реальных сделок больше, чем на 10% за год, возможен только если Правительство перейдет от слов к делу — например, предложит доступную ипотеку по аналогии с той, что действует для сельских территорий.
Эксперты Калугахауса рекомендуют решать жилищный вопрос по мере его возникновения, стараться скорее улучшать жилищные условия, чем вкладывать свободные деньги. Покупая жилье «про запас», вы даете рынку ложный сигнал и обогащаете застройщиков и банки, забывая о качестве собственной жизни. Не поддавайтесь моде и не копируйте успешные стратегии знакомых! Выбирайте то, что подходит именно вам.
