Аналитики Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования рассчитали, в каких регионах страны случился «перегрев» рынка жилой недвижимости. Чтобы определить его наличие или отсутствие, специалисты проанализировали региональные рынки по трем параметрам (анализ включал данные за все время действия льготных программ — с 2020 по 2023 год):
ежегодный рост стоимости жилья как минимум на 5% превышал рост зарплат в течение четырех лет
дисбаланс ценовой динамики на первичном и вторичном рынках: в целом за четыре года прирост цен на новостройки более чем на 15% превысил прирост цен на «вторичку»
вклад льготных ипотечных программ существенно превышал половину в формировании спроса на строящиеся дома: в качестве лимита был выбран показатель не менее 60%.
Соответствующие этим трем показателям регионы рассматривали в качестве рынков недвижимости с признаками «перегрева». Согласно отчету, на эти регионы приходится порядка 34% введенных многоквартирных домов (МКД) от общего объема, при этом в самих регионах живет всего 26% населения страны. Иными словами, аналитики фиксируют признаки сверхконцентрации вводов в нескольких регионах.
В список «перегретых» вошли тринадцать регионов, в числе которых нет столицы, зато есть Калужская область. Специалисты разделили «перегретые» регионы на три группы, среди них:
привлекательные городские агломерации и юг;
ряд дальневосточных регионов, которые подогрело действие специфической региональной «Дальневосточной ипотеки»;
сравнительно компактные регионы, в которых даже незначительный стимул для увеличения спроса на жилье способен создать «перегрев» на рынке (это, например, Алтайский край, Астраханская и Рязанская области).
Масштаб ввода МКД на душу населения в нескольких «перегретых» регионах заметно выше остальных. Повышению объемов строительства способствовала льготная ипотека: в первую очередь спрос на льготные программы предъявляли в «привлекательных регионах», отмечают аналитики.
Для того, чтобы сбалансировать развитие рынков недвижимости в «перегретых» регионах, аналитики советуют отдать приоритет ускоренному развитию инженерной инфраструктуры, реализации проектов комплексного развития территорий под застройку, улучшению механизмов поддержки инвесторов в строительные проекты.
В регионах с менее состоятельным населением также уместна реализация программ, которые помогут улучшать жилищные условия без оформления ипотечного кредита. Эта инициатива предусматривает развитие некоммерческой аренды жилья «целевым» группам населения, например, семьям с детьми и жителям малых городов.
