По данным ДОМ. РФ, к началу ноября этого года объем нераспроданного жилья в стране превысил 71 млн кв. м. Это уже превышает прошлогодний результат на 5,4 млн кв. м. Однако эксперты не ожидают снижения цен из-за избытка предложения.
Количество нераспроданных квартир выросло до 67% от общего объеме строящегося жилья. Это рекордный показатель за всю историю наблюдений. Ее начали фиксировать с января 2020 года. Ранее рекорд обновили в декабре прошлого года. Тогда объем избыточной недвижимости составил 66% всего строящегося жилья.
В сравнении с прошлым годом количество нераспроданных квартир увеличилось на почти 11%. Более половины избыточных предложений на рынке жилья уже находится в продаже (44 из 71,1 млн кв. м). Остальные «квадраты» пришлись на проекты, в которых продажи еще не стартовали.
Аналитики «ДОМ. РФ» связывают увеличение количества нераспроданных квартир с бумом запуска новых проектов и высокими показателями ввода жилья. Руководитель аналитического центра считает, что «такие параметры соответствуют нормальной модели реализации проектов». Это значит, что к завершению строительства необходимое для качественного обслуживания проектного финансирования и, следовательно, выполнения работ по плану количество жилья оказывается выкупленным.
Эксперты связывают также увеличение объемов нераспроданного жилья с рекордным числом «квадратов», введенных в этом году. Вместе с этим, на продажи влияет число ипотечных выдач по рыночным программам — из-за того, что заемщики предпочитают оформлять ипотечные займы на льготных условиях.
По данным Росстата, рекордное количество, и каждый год, начиная с 2019, рекорд ввода обновляется. Так, в 2019 году ввели 82 млн «квадратов», в 2020 году — 82,2 млн, а в 2021 — уже 92,6 млн кв. м. В 2022 году рекорд снова обновился и составил почти 103 млн кв. м. В этом году Минстрой прогнозирует ввод как минимум 102 млн «квадратов».
В Единой информационной системе жилищного строительства к началу ноября объем жилья, которое находится в процессе строительства, в стране почти достиг 106 млн «квадратов»; это порядка 2,1 млн квартир. Число строящихся домов и объем жилплощади, по сравнению с количеством за тот же период 2022 года, выросло на 5,2%, количество квартир увеличилось еще больше — на 5,7%.
Аномальный рост рынка вызвала программа льготной ипотеки, которая стартовала в 2020 году. В 2023 году видны последствия, отмечают эксперты, — рекордные показатели ввода жилых площадей в большинстве крупных региональных центров. Вместе с этим почти все факторы, стимулирующие спрос, сошли на нет. Увеличение провала между спросом и предложением закономерно, и в будущем будет выравниваться.
Девелоперы всегда оставляют часть площадей в введенной в эксплуатацию новостройке, обращает внимание другой эксперт. Оставшиеся после ввода в эксплуатацию квартиры являются прямыми доходами застройщика, по этой причине логично оставить часть ликвидных жилплощадей к завершению продаж, в котором банк не участвует. Количество этих квартир зависит от стратегии продаж застройщика и «локальных нюансов конкуренции». Эксперт отмечает, что новостройки, которые вводят в эксплуатацию в настоящий момент, успели зацепить удачный для рынка период. В первые шесть месяцев 2021 года отмечали ажиотажный спрос, который вызвали старт льготной и семейной программ. Летом этого года спрос снова начал увеличиваться на фоне неопределенности статуса льготных ипотечных программ — продлят или нет.
Из-за событий последних лет застройщики с осторожностью относятся к выводу новых крупных проектов, считают эксперты. Они ожидают, что в следующем году цены будут расти на уровне инфляции. Льготная программа действует до 1 июля, поэтому большую часть спроса ожидают в первой половине следующего года. Во втором полугодии ожидают умеренный рост цен, которые будут увеличиваться низкими темпами. Сумма расходов на строительство новых проектов постоянно увеличивается, поэтому не стоит ожидать снижения цен, хотя в среднесрочной перспективе возможна стагнация.
