Калуга готовится принять проект объединенной охранной зоны — важный документ, регламентирующий застройку исторических районов города. Проект подготовлен авторитетным бюро АГРАФ из Нижнего Новгорода — города значительно более сложного в архитектурном плане, чем Калуга. В канун 800-летия в Нижнем удалось запустить градостроительные процессы, уже сделавшие город привлекательным как для туристов, так и для горожан.
Проект объединенной зоны охраны — набор регламентов, требований к объектам капитального строительства и благоустройства. В нем указано, что можно, а что нельзя строить на участках, прилегающих к природным территориям или объектам культурного наследия — поэтому зона и называется объединенной. Цель документа — сохранить идентичность Калуги, ее ключевые градостроительные особенности, не позволяя строить неуместные объекты. Тем не менее это не набор запретов, а скорее правила, ориентиры по выходу из сложившейся в городе ситуации.
В центре Калуги много неэффективно используемых участков и построек — руин, пустырей, аварийных домов. В идеальном мире на помощь приходит девелопмент, который вкладывает средства в строительство или реконструкцию, а потом продает готовые площади или сдает их в аренду. Но такая деятельность требует четких правил и гарантий. Лучше, когда они закреплены в документах территориального планирования и разного рода стратегиях.
Главный документ для любого нового строительства — ПЗЗ, правила землепользования и застройки. Они определяют назначение и способ использования участка. Но в случае Калуги важную роль играет задача сохранения объектов культурного наследия, поэтому в центральной части города действует еще одна сложная система правил, которая по факту блокирует девелоперскую деятельность.
Действующий проект объединенной зоны охраны утвержден в 1983 году, а разработан еще раньше, в 1978 году. Он был нацелен на сохранность исторического ядра и квартальной сети, наследующей «екатерининскому» генеральному плану архитектора Никитина. В 2000 году дополнительно были уточнены зоны охраны памятных мест, связанных с деятельностью Циолковского.
Задачи городского развития и подходы к нему с 80-х годов ХХ века изменились кардинально. Понятно желание защитить ценные объекты в 90-е годы, когда резко изменилась правовая ситуация и земля под застройку стала представлять большую ценность. Но когда пришло время перейти к практическим решениям, экономике исторической среды, старые ограничения перестали быть логичными.
Кроме того, законодательство по охране ОКН накладывает на собственников серьезные, но не всегда очевидные ограничения. По мере усиления контроля перестали работать неофициальные методы решения вопросов, и в результате в городе есть участки, которые просто не могут быть застроены экономически приемлемым методом. Фактически, они превратились в пустыри.
А еще оказалось, что некоторые очевидно ценные улицы документ 1983 года не защищает. Примером может служить знаменитая «башня» на улице Воронина, 7-этажный медицинский центр — курьезный, но абсолютно законный. Высотность Дворца спорта также вызвала много вопросов: для доминанты архитектура этого объекта все же слабовата. Кстати, буквально через дорогу от «Центрального», на Пролетарской, велась подготовка к строительству 18-этажного дома — но, кажется, застройщика удалось убедить в бесперспективности затеи.
В итоге действующие регламенты парализуют градостроительную деятельность в центре города, при этом не выполняя задачу гармонизации городского развития.
Делает. В 2017 году контракт на разработку проекта объединенной охранной зоны был заключен с ярославским Институтом проблем устойчивого развития городов. Итог этой работы не публиковался, но профессиональное и краеведческое сообщества выступили резко против документа — конфликт даже вышел на федеральный уровень, а сюжет с историко-культурной экспертизой вышел почти детективным (подозрения в подделке документов, открытые письма академиков и т.д.). В 2018 году контракт был расторгнут, а подрядчик оштрафован. Потом была долгая дискуссия, не стоит ли разделить объединенную зону на несколько независимых зон, но в итоге новый документ разрабатывался практически с нуля.
Если кратко, то исторический центр, набережные Оки и Яченского водохранилища, а также въезд на Правый берег.
Единая зона делится на зоны трех типов: охранную зону, зону регулируемой застройки и зону охраняемого природного ландшафта.
Первая из них — зона консервации, где запрещено новое строительство, которое нарушило бы восприятие исторической застройки. Этот регламент накрывает основные скверы и парки, большую часть окрестностей площади Старый Торг, первую линию Театральной, Воронина, Кирова, Кутузова, Пушкина, Смоленской и Королева, то есть места, где концентрация памятников федерального значения наиболее высока. Для реконструируемых объектов (а в зону действия регламента попадают в том числе рядовые частные дома) действует система ограничений по форме крыши, фасадным материалам, цветовой гамме.
Зона охраняемого природного ландшафта устанавливается вдоль оврагов, вдоль правого берега Оки, на набережной водохранилища со стороны бора, а также на склоне холма между водохранилищем и жилой застройкой. Здесь нельзя строить ничего, кроме инженерных объектов.
Наиболее интересная зона регулируемой застройки разбита на 4 подзоны. Они различаются степенью деформации исторической среды: там, где типичная застройка ХХ и XXI века отсутствует, накладываются более строгие ограничения. А на участках, где среда уже была сильно трансформирована, запретов почти нет. При этом в каждой подзоне действуют высотные регламенты, и максимальная высота нового здания в этой части Калуги не может превышать 32 метра. Более высокая застройка, которая тут встречается, объявляется дисгармоничной, и ее влияние на восприятие среды должно быть постепенно нейтрализовано.
Еще один момент, который можно считать новацией документа — понятие «ценного объекта историко-градостроительной среды». В основном это «сталинки», выходящие фасадами на ул. Ленина. Территории вокруг них фактически приравнены к окружению объектов культурного наследия и включены в зону консервации.
Документ также уточняет границы территории 210 выявленных объектов культурного наследия, в отношении которых действуют особые регламенты. Например, запрет размещения кондиционеров, рекламных конструкций и прокладка инженерных сетей каким-либо способом, кроме подземного.
По ул. Академика Королева напротив парка Циолковского можно строить дома до 5 этажей. На Комарова, напротив поликлиники — до 6. На перекрестке Плеханова и Георгиевской — тоже до 6. Пятиэтажный дом можно построить на Герцена, рядом с ТРЦ «РИО». На месте завода автоэлектроники на ул. Огарева допустимо строительство восьмиэтажных домов, а через дорогу, на месте частной застройки — девятиэтажных. Котлован на ул. Пролетарской, напротив ТЦ «Орион», можно использовать для строительства дома в 6 этажей. 5 этажей — потенциальная высота дома на ул. Мичурина, недалеко от Николо-Козинской церкви. На перекрестке ул. Никитина и Энгельса — до 8 этажей. Напротив магазина «Океан» на ул. Максима Горького — до 8 этажей. 6-7 этажей — застройка на месте расселяемого жилья вдоль ул. Знаменской и ул. Салтыкова-Щедрина. Улица Подвойского — максимум 5-этажки.
Главная польза документа для Калуги в том, что появились четкие правила для расчета эффективности застройки на месте утраченных зданий — фактически, на пустырях. Это значит, что собственники этих участков, в большинстве своем представляющие девелоперские компании, смогут оценить их потенциал — и либо начать строительство, либо выставить их на продажу.
Большинство из проектов, вставших на паузу, в новых ограничениях становятся рентабельными, то есть более выгодно строить, чем держать участок «про запас». Почти наверняка после вступления новых регламентов в силу будет скорректирована кадастровая стоимость участков, а значит, их собственникам придется платить более высокий налог (это тоже одна из мер, стимулирующих развитие). Меньше пустырей — это прекрасно.
Управлять комплексным развитием территорий в центральной части города становится сложнее. Вдоль ул. Салтыкова-Щедрина планировалось замещение большого объема ветхой застройки, а разрешенная высота в 21 метр делает переговоры с потенциальными инвесторами довольно сложными (строящийся «Дом на Знаменской» выше — 25 метров). Нереальным выглядит заложенный в решение о комплексном развитии территории на ул. Огарева показатель в 75 тысяч квадратных метров жилья — за счет восьмиэтажных домов достичь его не получится.
Полумерой выглядит решение о ценных объектах градостроительной среды, вроде бы утверждающее, что сталинская застройка для Калуги является важной и формирующей. При этом улица Чичерина — сложившийся и хорошо сохранившийся ансамбль первой половины ХХ века — не вошла в документ, как и территория вокруг Лаврентьевского монастыря. Управлять этими районами придется по-старинке, с помощью ПЗЗ.
Вступления документа в силу можно ждать весной-летом 2024 года, а пока проект опубликован на сайте областного управления по охране ОКН (придется воспользоваться поиском).
