Банк России опубликовал статистику по ипотеке в Калужской области на 1 декабря 2022 года. Средняя сумма кредита на вторичном рынке составила 3 млн. 360 тысяч рублей, а на первичном — 5 млн. 30 тысяч.
Средняя зарплата в регионе — 53 126 рублей в месяц, но это не очень наглядный показатель. Крайне трудно выделить какую-то одну группу покупателей калужских квартир — потребность в жилье может коснуться любой семьи, любого домохозяйства. К тому же, открытых данных с каждым годом становится меньше, тем более данных реальных людей. Большие полевые исследования дороги и не проводились в Калуге достаточно давно.
Мы решили пойти от имеющихся данных по составу и доходам домохозяйств. Наибольший массив таких данных обеспечивают государственные и муниципальные служащие, которые обязаны ежегодно публиковать декларации о доходах. Зарплаты в бюджете «белые», и с подтверждением дохода в банке проблем не возникнет. Чиновник — почти идеальный заемщик и желанный покупатель для застройщика.
Мы проанализировали декларации 1700 человек — сотрудников калужской горуправы и их семей. Не учли городского голову и его замов, а также руководителей и сотрудников подведомственных учреждений. Нас интересовало, скольким семьям банк одобрит ипотеку на среднюю квартиру. Для этого мы воспользовались обычным банковским калькулятором, который не дает гарантии одобрения кредита, но основные условия обозначает довольно точно. Условия — минимальный первоначальный взнос, срок кредита — 30 лет, все возможные скидки учтены.
Итак, на вторичке средняя сумма ипотеки — 3 млн. 360 тыс. рублей. С минимальным первоначальным взносом 10% от стоимости получаем 3,7 млн. рублей за квартиру. Это «однушка» с ремонтом площадью чуть меньше 40 кв. м где-то в спальном районе. Платеж по ставке 11,4% составит 32 720 рублей, это требует подтвержденного дохода 45 900 рублей в месяц. Таким требованиям удовлетворяют доходы 88% сотрудников управы, а если учитывать совокупный доход семьи, то 94%.
На квартиру в новостройке в среднем берут 5,03 млн. рублей кредита. Так как для льготной ипотеки требуется как минимум 15% первоначального взноса, это дает нам итоговую стоимость квартиры в 5,9 млн. рублей. За эти деньги можно выбрать большую «двушку» в спальном районе или где-нибудь на периферии центра. Она будет без ремонта — на него придется накопить еще минимум миллион. Но банк это не очень волнует, ведь главное, какой у вас доход. Платеж по ставке 7,7% составит 35 750 рублей в месяц, и для этого нужно получать зарплату не менее 50 тысяч рублей в месяц (напомним, это все-таки меньше средней по области). Таким требованиям соответствуют 91% семей сотрудников горуправы.
Отметим, что платеж в 70% дохода, как в последнем расчете, вряд ли будет комфортным — тем более, что во многих семьях есть несовершеннолетние дети. Но это базовые условия банка. Если предположить, что на каждого члена семьи после оплаты ипотечного взноса должно приходиться не менее одного прожиточного минимума (13,8 тысяч рублей), получится, что купить новую квартиру, не оказавшись за чертой бедности, могут 72% семей чиновников.
Комфортным, по нашему мнению, можно считать платеж, не превышающий 30% семейного дохода. Таких домохозяйств среди исследуемых меньше трети. Так что завидовать рядовым сотрудникам горуправы не стоит. Тем более что для исследования мы взяли достаточно скромную жилплощадь и максимально возможный срок кредита — можно считать, пожизненный.
Насколько доходы чиновников отражают ситуацию в экономике? Это вопрос дискуссионный, тем более в Калуге, которая в 2022 году прошла через сокращение занятости на высокооплачиваемых иностранных производствах. С другой стороны, устроиться на работу в горуправу не так сложно, и это могут многие. Так что будем считать городского чиновника достаточно типичным представителем целевой аудитории покупателей жилья. Раз в 30 лет он или она может позволить себе немного улучшить жилищные условия.
Конечно, если на рынке к тому времени будут подходящие для этого варианты.
