Короткой строкой: 17.06Путин объявил льготную ставку по ипотеке — 7️⃣%. Сбер уже принимает заявки.

Еще один повод поговорить про реконструкцию пятиэтажек

Квартал в районе 3-й аптеки внезапно стал героем публикации известного российского архитектурного ресурса

16 мая 2022

На сайте Archi.ru, который традиционно является одним из важнейших источников информации о российской архитектуре, опубликован эскизный проект Игоря Соловьева и Наталии Николаевой, посвященный кварталу пятиэтажек вдоль ул. Степана Разина. Он назван I-Renovation, и этот термин отсылает нас к реновации московской: в 2018 году так назывался один из архитектурных консорциумов, предлагавший стратегию реновации района Хорошево-Мневники. Однако авторы нового проекта ведут нас другой дорогой, более гуманной: старые пятиэтажки не сносятся, а достраиваются. В результате увеличивается полезная площадь уже существующих квартир, а у дома появляется мансардный этаж, на котором можно нарезать новые квартиры или добавить второй уровень тем, что расположены на пятом этаже. 

Кирилл Гусев, главред Калугахауса

Идея не новая, но ее реализация почти всегда сталкивается с проблемами. Во-первых, законодательная база для таких проектов по сути отсутствует. На каждое действие необходимо не только получать согласие всех собственников, но и проходить многочисленные экспертизы. Местные власти тоже предпочтут выделилить участок для «традиционного» застройщика, чем рискнуть заключить соглашение с «инноватором». Во-вторых, сама технология реконструкции, как правило, является плодом разработок небольшого авторского коллектива, и не всегда может быстро пройти необходимые процедуры сертификации. В современных условиях из этого вытекает третья проблема: найти финансирование для такого проекта практически невозможно. Проектное финансирование банк не откроет, так как это просто не предусмотрено в 214-ФЗ, собирать деньги с дольщиков иными способами прямо запрещено, а жители пятиэтажек вряд ли смогут коллективно «прикупить» лишние квадратные метры за счет собственных средств.

В Москве идея надстраивать пятиэтажки встретила сопротивление и местных властей, и строительного лобби. В итоге история компании «Городская реконструкция пятиэтажек» закончилась 9-летним сроком для ее основателя, несмотря на несколько успешно реализованных проектов. В Калуге до 5-этажек дело не доходило, но уголовный опыт тоже есть: речь идет о руководителе компании «Мансардастрой» Павле Берковском, который успешно превратил четыре двухэтажных дома на ул. Инженерной в 4-этажные, а реконструкция пятого и последующих завершена не была — то ли из-за изменившегося законодательства, то ли из-за просчетов руководства компании, то ли из-за противодействия неких влиятельных людей. Так что тема реконструкции существующего жилья в Калуге скорее токсичная, чем перспективная.

Суть предложения московских архитекторов — выдвинуть фасады на 2 метра за счет внешних конструкций (их почему-то решили сделать деревянными), а затем надстроить один или два этажа. Таким образом, площадь квартир можно увеличить примерно на 25%, а общую площадь помещений дома — на 75%. Стоимость реконуструкции авторы проекта оценивают в треть от продажной стоимости новых площадей, а доходность на вложенный капитал — в 50%. Правда, схема финансирования предполагает государственное участие.

Судя по всему, проект является демонстрацией некой идеи, а калужский квартал был выбран только из-за своей «типичности». Часть домов там кирпичные, а некоторые прошли процедуру капитального ремонта — представить, что их жители согласятся на строительные работы в ближайшем будущем, довольно сложно. Вопрос применения деревянных конструкций в многоэтажных домах только прорабатывается (российское законодательство запрещает строить из дерева здания больше трехэтажных, не предусмотрев дополнительную огнезащиту, и речь идет далеко не о пропитке). Панельная 335-я серия тоже не слишком подходит для расширения фасада: внешняя панель является несущей, и ее замена потребует почти полной разборки здания.

Впрочем, некоторые фасадные решения у авторов проекта можно подсмотреть. К примеру, дополнительные фронтоны вдоль длинного фасада дома позволят разнообразить монотонную застройку — однако их организация все же удорожит работы по капитальному ремонту и такой «благотворительности» нужно будет искать правовое обоснование. 

Судьба центральных районов Калуги вне исторического центра остается сложной темой, которая практически не обсуждается ни властью, ни горожанами. Очевидно, что до реновации по-московски наш регион дойдет еще не скоро, а капитальный ремонт, хоть и продлевает срок эксплуатации домов, проблемы с моральным устареванием «хрущевок» решить не может. Будет прекрасно, если придуманный архитекторами «вброс» приведет к поиску других, более реальных решений.