На сайте Archi.ru, который традиционно является одним из важнейших источников информации о российской архитектуре, опубликован эскизный проект Игоря Соловьева и Наталии Николаевой, посвященный кварталу пятиэтажек вдоль ул. Степана Разина. Он назван I-Renovation, и этот термин отсылает нас к реновации московской: в 2018 году так назывался один из архитектурных консорциумов, предлагавший стратегию реновации района Хорошево-Мневники. Однако авторы нового проекта ведут нас другой дорогой, более гуманной: старые пятиэтажки не сносятся, а достраиваются. В результате увеличивается полезная площадь уже существующих квартир, а у дома появляется мансардный этаж, на котором можно нарезать новые квартиры или добавить второй уровень тем, что расположены на пятом этаже.
Идея не новая, но ее реализация почти всегда сталкивается с проблемами. Во-первых, законодательная база для таких проектов по сути отсутствует. На каждое действие необходимо не только получать согласие всех собственников, но и проходить многочисленные экспертизы. Местные власти тоже предпочтут выделилить участок для «традиционного» застройщика, чем рискнуть заключить соглашение с «инноватором». Во-вторых, сама технология реконструкции, как правило, является плодом разработок небольшого авторского коллектива, и не всегда может быстро пройти необходимые процедуры сертификации. В современных условиях из этого вытекает третья проблема: найти финансирование для такого проекта практически невозможно. Проектное финансирование банк не откроет, так как это просто не предусмотрено в 214-ФЗ, собирать деньги с дольщиков иными способами прямо запрещено, а жители пятиэтажек вряд ли смогут коллективно «прикупить» лишние квадратные метры за счет собственных средств.
В Москве идея надстраивать пятиэтажки встретила сопротивление и местных властей, и строительного лобби. В итоге история компании «Городская реконструкция пятиэтажек» закончилась 9-летним сроком для ее основателя, несмотря на несколько успешно реализованных проектов. В Калуге до 5-этажек дело не доходило, но уголовный опыт тоже есть: речь идет о руководителе компании «Мансардастрой» Павле Берковском, который успешно превратил четыре двухэтажных дома на ул. Инженерной в 4-этажные, а реконструкция пятого и последующих завершена не была — то ли из-за изменившегося законодательства, то ли из-за просчетов руководства компании, то ли из-за противодействия неких влиятельных людей. Так что тема реконструкции существующего жилья в Калуге скорее токсичная, чем перспективная.
Суть предложения московских архитекторов — выдвинуть фасады на 2 метра за счет внешних конструкций (их почему-то решили сделать деревянными), а затем надстроить один или два этажа. Таким образом, площадь квартир можно увеличить примерно на 25%, а общую площадь помещений дома — на 75%. Стоимость реконуструкции авторы проекта оценивают в треть от продажной стоимости новых площадей, а доходность на вложенный капитал — в 50%. Правда, схема финансирования предполагает государственное участие.
Судя по всему, проект является демонстрацией некой идеи, а калужский квартал был выбран только из-за своей «типичности». Часть домов там кирпичные, а некоторые прошли процедуру капитального ремонта — представить, что их жители согласятся на строительные работы в ближайшем будущем, довольно сложно. Вопрос применения деревянных конструкций в многоэтажных домах только прорабатывается (российское законодательство запрещает строить из дерева здания больше трехэтажных, не предусмотрев дополнительную огнезащиту, и речь идет далеко не о пропитке). Панельная 335-я серия тоже не слишком подходит для расширения фасада: внешняя панель является несущей, и ее замена потребует почти полной разборки здания.
Впрочем, некоторые фасадные решения у авторов проекта можно подсмотреть. К примеру, дополнительные фронтоны вдоль длинного фасада дома позволят разнообразить монотонную застройку — однако их организация все же удорожит работы по капитальному ремонту и такой «благотворительности» нужно будет искать правовое обоснование.
Судьба центральных районов Калуги вне исторического центра остается сложной темой, которая практически не обсуждается ни властью, ни горожанами. Очевидно, что до реновации по-московски наш регион дойдет еще не скоро, а капитальный ремонт, хоть и продлевает срок эксплуатации домов, проблемы с моральным устареванием «хрущевок» решить не может. Будет прекрасно, если придуманный архитекторами «вброс» приведет к поиску других, более реальных решений.
