Мало кто скажет, что калужская строительная отрасль сегодня находится в кризисе — даже наоборот, трудно припомнить такое количество новых строек. Разве что во времена активного освоения Правобережья в начале 2010-х. Тогда «молодой и активный» район сумел создать образ привлекательного будущего: преимущественно высотная застройка (кроме «Кошелева», конечно), микрорайонная планировка, новые школы и детские сады, широкие улицы и спортивная инфраструктура. Неудивительно, что район быстро вырос, и по некоторым оценкам, сейчас на Правом проживает от от четверти до 40% населения Калуги.
Но следующее десятилетие развития калужского жилищного строительства будет связано с левым берегом. Здесь накопилась критическая масса нерационально используемых земельных участков, прежде всего бывших промзон. Кроме того, город активно сносит аварийное жилье — это формирует и спрос (переселенцы по закону получают квартиру в новостройке или денежную компенсацию, которую опять-таки вложат в жилье), и предложение: освобожденные участки нужно «пристраивать» застройщикам и пополнять городской бюджет.
Спойлер: если вы думаете, что на Правом берегу вся активность закончилась, то вовсе нет. Под застройку уходят участки уже даже не в полях, а почти что в болотах.
Что же нам предлагает рынок 2025-2030 годов? Давайте порассуждаем, используя данные открытых источников, градостроительную документацию, слухи разной степени достоверности и мнения экспертов.
Наиболее заметно в публичном поле ведет себя компания «ПремиумСтрой». Она заявила два крупных проекта: «Острова», комплексную застройку средней этажности на Северном, где планируется построить около 250 тысяч квадратных метров жилья, и «Кристалл», который даст чуть более 30 тысяч квадратных метров.
«Острова» строятся очередями, на середину 2024 года практически готова первая очередь и на 60% — вторая, благоустройство и развитие территории идут параллельно строительству. Каждая очередь — это 15-20 тысяч жилых квадратных метров, причем девелопер привлекает для реализации разных архитекторов и подрядчиков, так что проект должен получиться достаточно разнообразным. Ставка сделана на вау-эффект: домов такого цвета и с такими подъездами Калуга еще не видела.
«Кристалл» пока существует в виде концепции, и при неизменных общих параметрах застройки внешний вид комплекса меняется: на последнем Совете по жилью при губернаторе области Андрей Нефедов показал что-то похожее на увеличенный квартал тех же «Островов», половина из которого имеет среднюю этажность, а половина — высотная. Возможно, идет проработка разных вариантов, так как проектная документация еще не утверждена.
Но высотки заставляют вспомнить новичка калужского рынка — «Космопарк» от краснодарской «Догмы». О нем пока мало что известно, а на территории идут подготовительные работы. Но если вы хотите студию на 25-м этаже — вам сюда, калужские застройщики этот формат предпочитают не применять. Проект представляет собой 12 двадцетипятиэтажек, объединенных в 4 очереди строительства. С архитектурной точки зрения это разноцветные лаконичные параллелепипеды, напоминающие подмосковную застройку вдоль трассы М3 — с тем лишь отличием, что станции метро здесь никогда не будет. Соседи «Космопарка» — стратегические предприятия, и развитие этого района как жилого в дальнейшем маловероятно. Как у федерального застройщика, у «Догмы» есть возможность применить широкий арсенал маркетинговых акций, а для первых очередей — даже дисконт. Строительство первой очереди идет без привлечения проектного финансирования, что дополнительно развязывает руки отделу маркетинга.
«На свои» строится и главный конкурент «Кристалла» за внимание жителей района Московской площади — безымянный пока жилой комплекс на месте завода «Трансмаш». В проекте планировки заявлены 8 очередей строительства, причем только две из них будут относительно высотными, по 18 этажей. Остальные, в том числе та, с которой началось освоение района — средней этажности. На территории не предусмотрено никакой новой социальной инфраструктуры, так как по расчетам планировщиков ее в этом районе уже достаточно. Визуально архитектура напоминает «Острова», но фасады обещают не штукатуренные, а навесные.
Все перечисленные проекты можно считать комплексной застройкой: преимущества новых микрорайонов станут понятны только после окончания строительства всех очередей. На фоне снижающегося спроса большие проекты рискуют растянуться на значительный срок (как, например, «Комфорт-Парк») или вовсе остановиться (как «Мельница»). Конечно, все застройщики волей-неволей вынуждены считаться с «Островами», завидуя и рекламному бюджету, и темпам работ, и публичной активности руководителя проекта. Хотя рекламный бюджет для большинства новостроек устанавливает банк-кредитор, и, возможно, «ПремиумСтрой» просто тратит его на рекламу целиком. Другой вопрос, будет ли калужский покупатель настаивать на модных подъездах, дворах с ландшафтным дизайном и ярких фасадах (а конкуренты такого не обещают), или готов променять все это на чуть более скромную цену или локацию поцентрее.
