Продолжается работа над двумя важными документами, определяющими характер застройки Калуги. Они устанавливают базовые требования к высотности, площади участка, обеспеченности объектами социальной и коммунальной инфраструктуры, которые напрямую влияют на то, что именно собственник может построить на своем участке.
Первый документ — областного уровня, региональные нормативы градостроительного проектирования. Он определяет, например, сколько нужно строить школ, больниц, досуговых центров (в зависимости от численности населения), а также насколько близко к вашему дому они должны быть расположены. Документ касается объектов регионального значения — тех же школ и больниц, но также и музеев, культурных центров, дорог и остановок, спортивных сооружений и так далее. Изменения назрели — действующая версия нормативов датирована 2015 годом.
Жизнь в разных городах области разная, поэтому региональные нормативы устанавливают общие рамки, а уточняющие нормы определяются на муниципальном уровне. Однако именно областное управление архитектуры задает общий дух — и, в соответствии с политикой федерального Министерства строительства, этот дух заключается в максимальном устранении препятствий на пути строительства новых квадратных метров.
Самой очевидной новацией стало смягчение норматива по числу парковочных мест (сейчас это не менее одного места на квартиру, при этом парковка должна быть расположена на том же участке, что и сам дом). Требование сравнительно легко выполнить в новом районе, хотя это и приводит к появлению «парковочных полей», и почти невозможно в центральной части Калуги. Строительство подземной парковки — решение, которое значительно удорожает строительство, при этом из-за высокой цены она остается маловостребованной для покупателей. Так, в немногочисленных калужских новостройках с большой подземной парковкой эти места продаются до сих пор.
Интересно, что если в Калуге специалисты высказываются за ослабление «парковочного» норматива, то в Обнинске ситуация обратная: город просит увеличить число предусматриваемых парковочных мест.
В работе над нормативами принимают участие федеральные эксперты в области градостроительства и территориального планирования — например, Дмитрий Наринский, специалист по комплексному развитию территорий. Заказчик, областное управление архитектуры и градостроительства, регулярно проводит встречи представителей застройщиков и исполнителя контракта — НИЦ «Картфонд». Завершить подготовку документа планируется в первом полугодии, а затем все нормативы будут уточняться на городском уровне — то есть, вступят в действие не раньше 2024 года.
Второй важнейший документ — калужский проект объединенной зоны охраны объектов культурного наследия. Именно в нем устанавливаются границы исторического центра города, высотные регламенты, требования к архитектуре. Именно он становится первым по величине камнем преткновения для точечной застройки (первый — парковочный норматив). Несколько лет среди профессиональных планировщиков и чиновников ведется полемика: можно ли разбить охранную зону на несколько подзон и регламентировать их отдельно? Это гораздо проще и гибче, чем работать с громоздким общим документом. На сегодняшний день решающим в этом вопросе стало мнение начальника управления по охране объектов культурного наследия Евгения Чудакова — нет, нельзя. Поэтому подрядчик из Нижнего Новгорода сводит все «наследные» зоны воедино: историческую застройку XVIII-XIX веков, мемориальные места, связанные с жизнью Циолковского, историко-культурный ландшафт на берегах Оки и многое другое. Работа по контракту будет завершена к концу 2023 года, но когда будет принят документ, сказать сложно. И вот почему.
Действующий нормативный документ относится к 1983 году, а сам проект разработан в 1978 году ГИПРОГОРом. За 40 лет в городе поменялось довольно много — например, на 20% выросло число жителей и в 9 раз — число личных автомобилей. Городская среда сильно изменилась, акценты стоят по-другому, значительная часть объектов культурного наследия утрачена. В 2017 году горуправа уже пыталась привести охранные нормативы к современным реалиям, но попытка провалилась: разработанный проектной организацией из Ярославля документ оказался выполненным на низком профессиональном уровне, и договор с ней был расторгнут по решению суда в конце 2018 года. Нынешний подрядчик имеет немалый опыт работы с охранными зонами в не менее сложном, чем Калуга, нижегородском регионе. Отметим, что за пять лет стоимость контракта увеличилась более чем втрое — с 6 до 19,5 млн. рублей.
С одной стороны, именно жесткие требования по охране объектов культурного наследия позволили сохранить историческую среду Калуги до того момента, как она стала интересовать не только краеведов. С другой — работать в токсичной среде тяжело даже квалифицированным архитекторам, поэтому никто и не работает — а пустыри и руины продолжают множиться и удивлять своей бесхозяйственностью калужан и иногородних инвесторов.
Можно только посочувствовать собственникам участков в центральной части города, которые приобрели их в другой экономической реальности (и с другими правилами игры, когда сложный вопрос можно было решить в частном порядке). Однако в большинстве случаев это представители больших бизнес-структур, которые готовы ждать. Самым крупным лотом, который выиграет даже от косметических изменений регламентов, будет проект на Огарева — бывшая территория «Автоэлектроники». К примеру, в 2015 году архитектуру 14-этажного элитного жилого комплекса для этого квартала разрабатывало известное московское бюро Александра Асадова. Действующий регламент ограничивает высоту застройки пятью этажами, и разницу в экономической эффективности вряд ли стоит описывать.
Если говорить о более отдаленной перспективе, то смягчение требований позволит быстрее приступить к развитию территорий вдоль Оки — это зона охраняемого ландшафта. После переезда МГТУ им. Баумана в новый кампус реновация ждет и кварталы рядом с площадью Мира (связанные с мемориальными объектами). Продление ул. Пухова на набережную Яченского водохранилища — тоже один из мегапроектов, уже государственных, который из-за регламентов пока не рассматривается.
Что все это значит для простого покупателя? Скорее всего, изобилия проектов точечной застройки мы в ближайшие два года не увидим. За этот срок новые регламенты вступят в действие, а потом на их основе будут доработаны проекты планировок — что тоже требует времени. С некоторой осторожностью стоит относится уже анонсированным проектам, где предусмотрено много-много парковочных мест: вполне возможно, часть из них уйдет под что-то более выгодное.
Но нельзя исключать, что в градостроительном законодательстве произойдет очередная революция, которая вернет местные нормативы на исходные позиции. Например, на федеральном уровне поговаривают об объединении генплана и правил землепользования и застройки в единый документ. Работы тогда хватит всем.
