Короткой строкой: 29.03В 2021 году 42 пешеходных перехода в Калуге оборудуют подсветкой 🔦

Поле в Пучково: новый ЖК «Калужские луга» или шанс на застройку человеческих масштабов?

Мнение главного редактора проекта «Калугахаус» о перспективах строительства нового района на Правом берегу

12 февраля 2021

В понедельник, 8 февраля, губернатор встречался с представителями группы ПИК. Предмет встречи в пресс-релизе обозначен общими словами, однако есть некоторые соображения на этот счет.

Если коротко, то содержание еще одного нового района для Калуги будет слишком дорогим, необходимости в таком количестве новых квадратных метров не просматривается, и сама перспектива передачи огромного участка в руки одного застройщика без строгих требований к качеству проектирования выглядит стратегически сомнительной. Это решение должно быть принято после тщательного анализа последствий с привлечением как профессиональных градостроителей, так и представителей строительной отрасли.

От лица «Калугахауса» предлагаю городским и областным властям не ускорять процесс путем скорейшей передачи ПИКу прав на участок, а проработать стратегию развития этой территории на ближайшие 15-20 лет и превратить ее в передовой инвестпроект. Для этого мы готовы организовать большое мероприятие, в котором примут участие инвесторы и застройщики из Калуги и соседних регионов.

Давайте обоснуем эту точку зрения. В 2020 году в Калуге введено в эксплуатацию немногим более 100 тысяч квадратных метров жилья в многоквартирных домах. Это сильно меньше, чем было в планах. Задел закончился. Нужен новый крупный проект. Площадка под него есть в Пучково, рядом с кампусом Бауманского университета. Почти 150 Га. Быстро (в горизонте 10 лет) освоить эти поля под силу только крупному застройщику — такому, как ПИК. Группа построила на территории области 41 многоэтажный дом, и хорошо знакома Владиславу Шапше как бывшему мэру Обнинска (большая часть домов, 29, построена там. Плюс школа). На калужском рынке компания, кроме того, выглядит передовой во всех отношениях: яркие архитектурные решения, отлаженная технология продаж, современный продукт — квартиры с отделкой, собственная управляющая компания с «цифровой» пользовательской инфраструктурой. 

Понятно, зачем новый район нужен губернатору — это красивые строчки отчетов в федеральный центр как минимум на несколько лет, да еще и ленточки на подъездах, которые не стыдно перерезать.

Однако есть еще ряд моментов. Первый — экономическая устойчивость муниципалитета, получившего в подарок новый район массовой застройки. Второй — ожидания покупателей нового жилья. Третий — собственно, источник этих покупателей.

В публичной сфере судьба участка в 146 Га в последний раз решалась в 2017 году. Тогда проводился аукцион на право аренды, правда, ни одной заявки подано не было. Рассмотрим его условия. Если бы ПИК тогда принял предложение муниципалитета, он пополнил бы бюджет города 175 млн. рублей единоразово и еще 35 млн. за пять лет аренды, разработал бы проект планировки территории, построил бы все инженерные сети, дороги, школы, детские сады, поликлинику. И, конечно, сами жилые дома, причем в кратчайшие сроки — всего за семь лет. Школы, детские сады, медицинские учреждения город выкупил бы за счет бюджета (скорее всего, федерального), а сети получил бы бесплатно.

Предположим, что так и будет.

Попробуем раскрыть каждый из вышеуказанных рисков — экономических, социальных и демографических. Допущения. Среднюю плотность населения в новом районе примем в 350 человек на гектар (в большинстве многоэтажных кварталов она выше, но возьмем по-минимуму). С учетом территорий, которые застроить нельзя, общее население района составит около 50 000 человек. Это 15% сегодняшнего населения города. А сколько это будет в квадратных метрах? Грубо говоря, если средняя площадь новой квартиры останется на сегодняшнем уровне, мы получим 1,5 млн. новых квадратных метров — а это уже 20% площади всех многоквартирных домов города.

Конечно, эти люди не заселят новый район одномоментно — разумно допустить, что этот процесс будет равномерно растянут на 10-15 лет. И все равно получается, что ежегодно только в этом районе будет приобретаться 2-3 тысячи квартир. Причем они не будут дешевыми, так как ПИК работает далеко не в нижнем ценовом сегменте. По данным ДОМ.РФ, в Калуге в 2020 году на первичном рынке было приобретено 913 квартир (средняя стоимость — 2,9 млн. рублей, медианная — 2,45 млн. рублей). С учетом переуступки прав и ряда экзотических механизмов уровень платежеспособного спроса в городе можно оценить на уровне 1,5 тысяч квартир в год. Медианный спрос за последние 10 лет несколько выше 2 тысяч квартир, но его достижение в ближайшие годы не гарантировано.

Отчасти поэтому заявленные 10 лет назад проекты не закончены. «Мельница» заморожена, «Веснушки» готовы лишь наполовину, «Солнцеград» сменил формат и построен от силы на 10%, в «Олимпии» рядом с Пучково даже не началась стройка.

Будет ли район заселен в полной мере или не будет, не так важно. Городскому бюджету в любом случае придется взять на себя обслуживание инженерных коммуникаций, ЖКХ, транспортное обслуживание, уборку и вывоз мусора, оборудовать две или три новых школы, укомплектовать кадрами поликлинику или больницу — в 4 км от ближайшего крупного жилого района. Все это прямые издержки — и они составят не менее 10% годового бюджета, то есть больше миллиарда рублей ежегодно в дополнение к тому, что мы тратим сейчас. Откуда они возьмутся? В финансовых документах муниципалитета ответа на этот вопрос нет (более того, бюджетные доходы по плану в ближайшие три года снижаются). Если доходов будет меньше, расходов будет меньше, а территория будет больше, то произойдет что? Снижение качества обслуживания, причем по всему городу. Косвенные издержки связаны с маятниковой миграцией: большая часть трудоспособного населения района будет работать в других частях города — а значит, на примыкающих к окружной автодороге улицах в часы пик будут возникать автомобильные пробки. Вполне комфортное сегодня время в пути из центра города в Пучково — 15-20 минут — в этих условиях увеличится как минимум вдвое.

Неоднозначный опыт строительства на Правобережье уже научил калужского потребителя критически относиться к преимуществам новых микрорайонов. Дефицит инфраструктуры, несоответствие качества жилья и среды, нарушение принципов добрососедства, разнообразные коммунальные проблемы, снижение доверия к обещаниям представителей власти и застройщиков — все это требует работы над ошибками. Комплексное развитие территории силами одной строительной компании, возможно, снизит эти риски — тем более, как уже было отмечено, ПИК использует передовые технологии работы с покупателями. Но приемлемая для калужского рынка цена квадратного метра для федеральной компании не слишком привлекательна и не позволит окупить серьезные вложения в среду. Принципиальных отличий от того же «Лесного» вряд ли стоит ожидать. Да, он выделяется на общем фоне — но это в уже существующем районе.

С точки зрения демографии также есть некоторые вопросы. Какую-то часть нового района заселят переселенцы из ветхого и аварийного жилья и другие получатели поддержки — но крайне сомнительно, что за 10 лет их наберется больше 5000 человек. Не так велик будет вклад студентов и преподавателей. Большая часть жителей переедут из других районов города. Освободившиеся квартиры будут оказывать давление на рынок «вторички», снижая средние цены. Можно ожидать, что это стимулирует некоторый приток населения из районов области и других регионов страны. Однако для полного замещения «переехавших» простого наличия доступного жилья недостаточно — нужны условия для экономического роста, причем более существенные, чем в 2000-х. 

Пока с моей точки зрения прогноз выглядит так. Крупный застройщик с максимальными преференциями (он же зарабатывает гораздо меньше, чем в Москве) заходит на строительство нового микрорайона. Проектируется модно выглядящее высокоэтажное жилье эконом-класса, с типовой для московских микрорайонов инфраструктурой (школа, сад, сетевой магазин, малый бизнес на первых этажах), постепенно строится и продается частично на рынке, частично в бюджет разных уровней. Город строит все «внешние» коммуникации (напомню, что в Пучково, например, центральной канализации нет) на привлеченные из областного бюджета деньги, а потом получает в нагрузку жилую и социальную инфраструктуру, с обслуживанием которой справляется, благо кое-какой опыт накоплен, но «на грани». Уехавшие из других районов жители, в основном экономически активные, ездят на работу на машинах и оставляют без прибыли те магазины, в которых закупались раньше. Город становится еще более рыхлым, с еще более запутанной структурой владения недвижимостью.

Основная проблема, конечно, не в ПИКе, а в концепции застройки, предусмотренной градостроительным регулированием — многоэтажной и высокоплотной. Она просто несовременна и не отвечает потребностям города, который не имеет потенциала к существенному росту населения и тяготеет скорее к развитию пригородных территорий за счет проектов ИЖС.

Кроме того, вокруг кампуса можно было бы представить район с вдвое более высокой стоимостью квадратного метра, своего рода калужский «Иннополис». Ориентирован он, конечно, уже не на калужан, а на москвичей, бегущих из большого города, но привыкших к его стандартам городской среды. МГТУ становится экспертным центром, а Калуга — новым Сколково, вокруг расцветают бизнес-инкубаторы, а свободные территории используются инвесторами. Новые квартиры перестают конкурировать со старыми, а предлагают качественно новый уровень жизни, авторскую архитектуру, многочисленные гибкие сервисы (вплоть до роботизированной доставки пиццы). Да, за немалые деньги — но далеко не как в Москве. К тому же для студентов, преподавателей и приглашенных специалистов значительная часть квартир сдается в аренду. Выглядеть все это может как микс ПИКовских же «Ильинских лугов» и «Вандер Парка» — что-нибудь не очень высотное, и с изюминкой. 

Как этого достигнуть? Уж точно не копированием «Бунинских лугов» или любого бюджетного проекта ПИКа. Компания может выступить генеральным застройщиком, подведя коммуникации и спланировав на территории кварталы жилья разных классов — от бюджетного до элитного. По каждому кварталу или инвестиционному лоту проводится вторичный аукцион, уже не в рамках зоны «Ж-1-строй-что-хочешь», а в рамках регламента. И по гораздо более высокой цене: благодаря вложениям застройщика капитализация участка выросла в разы. Обслуживание коммунальной инфраструктуры района также нужно максимально переложить на управляющую компанию, а не передавать нагрузку в городской бюджет. Тогда генеральный застройщик не просто построит квадратные метры и продаст их (фактически, банку — ведь именно так работает проектное финансирование), а будет заинтересован сократить издержки на дальнейшее обслуживание.

Вот такой район, допускаю, может через поколение создать нового калужанина — не просящего, но дающего, человека увлеченного, готового на прорыв, патриота и прогрессора. Достойная ли это цель? Мне кажется, более чем.