В недавнем отчете консалтинговой компании McKinsey — «The rise and rise of the global balance sheet: How productively are we using our wealth?» — растущая опережающими темпами стоимость недвижимости по всему миру названа одним из ключевых факторов будущего финансового кризиса, похожего на кризис 2008 года. Хотя общая стоимость всего капитала и утроилась за 20 лет, доля производительных активов в этом балансе упала до 20% — то есть растущее потребление просто не обеспечено реальными экономическими успехами. Откуда же берется рост? Это следствие денежной политики крупнейших центробанков, и хотя России в отчете McKinsey нет, все сказанное справедливо и для нас.
Очередной отчет ЦБ РФ не считает рост цен на недвижимость существенным риском: он упоминается вскользь как угроза инвестиционной стратегии «покупка квартиры для сдачи в аренду». С июля 2021 года приобретать квартиру с этой целью стало менее выгодно, чем держать деньги на депозите. При этом регулятор отмечает возросшие объемы выдачи ипотеки, значительный рост срока кредита и рост доли рискованных кредитов с низким первоначальным взносом. Однако, по мнению ЦБ, текущая ситуация с обслуживанием населением своих ипотечных кредитов не вызывает опасений.
А вот рынок потребительских кредитов нуждается в охлаждении, которое будет последовательно реализовано в течение 2022 года. Большинство таких кредитов выдается банками в упрощенном порядке, по данным бюро кредитных историй. Это приводит к тому, что доход заемщика переоценивается — и банк одобряет ему кредит, который невозможно обслуживать. Усугубляет ситуацию практика использования потребительских кредитов с высокой ставкой для решения жилищных вопросов: на первоначальный взнос, на ремонт, на оплату ежемесячных взносов по ипотеке. В результате ипотечный кредит обслуживается качественно, а по остальным видам кредитования допускаются просрочки.
McKinsey предупреждает, что коррекция стоимости недвижимости в мире может быть достаточно существенной — до трети стоимости. Спасать свои деньги вынуждены будут и российские инвесторы, когда выяснится, что спрос конечного потребителя нового жилья не перекрывает дополнительные объемы строительства.
