В Госдуму внесён законопроект о комплексном развитие территорий, который СМИ уже окрестили «всероссийской реновацией». У него большие шансы на принятие — подготовлен профильным комитетом, проработан, не требует бюджетных средств. Этот законопроект предусматривает поправки в Градостроительный, Жилищный и Земельный кодекс, и фактически заменяет действующий в настоящее время механизм КУРТ — комплексного и устойчивого развития территорий.
Главная новация — норма, по которой можно планировать развитие территорий, где доля аварийного или реконструируемого жилья превышает 50% (сейчас — все 100%). Таким образом, можно будет формировать участки, потенциально более интересные застройщикам. Однако реновация по московскому сценарию в Калуге нереальна — нет спроса, который бы позволил инвестору перестроить квартал пятиэтажек, так что здесь нам опасаться нечего. Попробуем спрогнозировать, что же ждет город в ближайшие годы.
Итак, главная головная боль калужского бюджета — дома, признанные аварийными (их по состоянию на сентябрь 2020 года 203). Их жителям город обязан предоставлять новое жилье по социальной норме, и деньги на это в бюджете выделяются ежегодно (в 2020 году — 292 млн. рублей). Расселенные дома нужно сносить, иначе они становятся источником проблем для окружающих районов. Разобраться с этой задачей за год невозможно, поэтому приоритеты приходится расставлять по мере получения предписаний прокуратуры и решений судов. Так, в 2020-2021 году должны быть расселены 24 дома. «Нагрузив» обязательствами хотя бы по части домов внешнего инвестора, муниципалитет мог бы заняться другими, не менее важными вопросами городского развития.
Вторая стратегическая задача — программа сноса и реконструкции многоквартирных домов. Сюда попадают уже не только аварийные, а еще и ветхие жилые дома, которые могут стать опасными для жизни в любой момент. В действующей редакции программы — 1045 многоквартирных домов, хотя часть из них уже снесены. Рано или поздно на этих территориях должно начаться новое строительство.
Если посмотреть на действующие программы развития застроенных территорий, опубликованные городской управой, то их всего 15. Три проекта находятся в стадии реализации — на улицах Пухова, Поле Свободы и Линейной. Остальные на сегодняшний день не так интересны потенциальным инвесторам.
Можно ожидать, что в случае принятия законопроекта границы предлагаемых под комплексное развитие участков изменятся — прежде всего для того, чтобы градостроительные нормы были не такими жесткими. Да, в этом случае проект затронет и другие жилые дома, для которых новое строительство станет уплотняющей застройкой — а повлиять на него жители смогут только в ходе обсуждения проекта планировки территории. Но такое решение позволит все-таки найти подход к освоению этих территорий — прежде всего речь идет об ул. Знаменской, ул. Пухова и ул. Декабристов. Для самого масштабного из существующих проектов, реновации квартала на между ул. Жукова и ул. Чехова, новый механизм ничего не изменит.
Комплексное развитие территорий можно будет осуществлять вокруг старых промышленных зон в черте Калуги — достаточно найти рядом некоторое количество ветхого жилья. Это могут быть участки на Малинниках, вдоль ул. Московской или ул. Салтыкова-Щедрина. И по-видимому во всех случаях это будет либо точечная, либо квартальная застройка — ни ресурсов, ни спроса для строительства микрорайонов в центре города просто нет.
Так что для Калуги законопроект дает возможность упорядочить градостроительную деятельность, повысить качество городской среды в центральных районах и задействовать пустующие территории под жилищное строительство. И это вопрос выживания собственной строительной отрасли региона, которая с 2010-х годов находится в кризисе.
