Последнее время на рынке появляется все больше предложений продажи уже готовых или находящихся на разных стадиях строительства коробок домов на небольших участках. Стоимость предложений разная, на сайтах встречаются варианты от 4 млн рублей за якобы «дом под ключ» на участке в черте Калуги. В рекламу таких объектов активно включаются риэлторы, которым продавцы пообещали щедрый процент, что есть лишний повод насторожиться. Неужели вы нашли супер выгодный вариант и вместо однокомнатной квартиры можно стать владельцем целого коттеджа? Не торопитесь радоваться и бежать платить аванс.
Физические лица или предприниматели покупают участки у частных лиц или на аукционах, которые регулярно проводит фонд имущества. Понятно, что стараются брать в черте города или ближайшем пригороде, ведь продать дом более чем в получасе езды от Калуги практически невозможно. Далее участок делится (размежевывается) на минимально допустимый. Как правило, это 4 или 5 соток, на участке возводится фундамент, на котором молниеносно появляется коробка типового дома. Зачастую активные продажи начинаются уже на этапе кладочных работ и потенциальным покупателям предлагается «забронировать» за собой предложение, внеся щедрый аванс.
Продается же дом по договору купли-продажи как уже готовый, то есть как вторичное жилье. Такая схема позволяет с одной стороны продать объект с привлечением льготной ипотеки (крупные банки разрешают продать дом от имени ИП, даже если по документам он принадлежит физлицу), а с другой стороны – избавляет «застройщика» от гарантийных обязательств, так как вы покупаете вторичное жилье. Заводить в дом коммуникации – дело затратное как по времени, так и по финансам, поэтому в самом низком ценовом сегменте «девелопер» предложит вам заняться этим самостоятельно, ведь все сети якобы можно будет подключить быстро и почти бесплатно «по госпрограмме».
Покупатель приобретает не дом, а коробку + участок. Увы, бывает, что такие коробки строятся из самых дешевых материалов, купленных «по скидке» без соблюдения элементарных строительных норм и сроков, на участках отсутствует благоустройство, дренаж, забор, плохие подъездные пути, коммуникации не подведены, а если подведены, то не подключены. Стоимость доведения такой коробки до состояния «заезжай и живи» может серьезно превышать стоимость вашей покупки.
Спойлер: на некоторых таких объектах мы имели возможность засечь время от начала заливки фундамента до начала кладочных работ. К нашему изумлению, блоки начинали укладывать на фундамент уже через 3-5 дней после заливки. Не соблюдались ни элементарные технологии укладки стен, ни отделки фасада, местами забывали про усиления проемов. В общем и целом, тяп-ляп.
1. Выбирая участок, вы прежде всего исходите от своих пожеланий по локации, имеете возможность оценить разные предложения, а не выбирать из самого дешевого, распиленного на минимальные кусочки.
2. Выбрать проект дома, планировочное решение, отделку фасада вы сможете исходя из своих пожеланий, а не потому что так было дешевле строить.
3. Заключая договор на строительство с подрядчиком вы защищены гарантийными обязательствами.
4. Льготная и семейная ипотека действует и на строительство дома.
5. В случае разумного выбора пункта 1-3 на выходе вы в любом случае получите более дорогой и ликвидный объект недвижимости, который всегда можно будет продать.
Фактически такое предложение означает следующее: застройщик сразу заплатит банку всю переплату за весь срок по вашему кредиту. Как вы думаете, из чьего кармана он возьмет эти деньги? Варианта два: или стоимость дома завышена на эту сумму, или вам дают скидку на неликвидный объект.
Иногда на рынке появляются действительно стоящие объекты. Случается, что продают построенный для себя дом в связи с изменившимися обстоятельствами. Бывает, что достойные варианты предлагают застройщики, но это всегда не низ рынка. Если вы собираетесь покупать дом, то в первую очередь стоит рассмотреть варианты готовых предложений с отделкой, расположенных «не в поле», с функционирующими коммуникациями, хорошим подъездом и наличием минимального благоустройства на участке.
Если же ваш выбор – дом без ремонта, то начать надо с предложений в коттеджных поселках. Коммуникации там проведены, а варианты по отделке вам всегда предложат в отделах продаж.
Спойлер: под поселками следует понимать наличие единой огороженной территории, дорог, центральных коммуникаций, служб сервиса. Поле с коробками и выгребными ямами – это не коттеджный поселок.
Если вы все же решились покупать коробку без отделки – перед оплатой обязательно пригласите на объект специалиста в области строительства и ремонта (не риэлтора), задайте свои вопросы, посмотрите его глазами. Если под рукой такого специалиста нет, попытайте друзей или друзей друзей. Калуга – небольшой город, где всегда можно найти непредвзятое экспертное мнение.
Не поленитесь оценить стоимость доведения объекта до состояния «заезжай и живи», взвесьте свои финансовые возможности. Продать пустую недоделанную коробку на «вторичке» будет очень сложной задачей.
