В мае-июне 2021 года специалисты проекта Калугахаус (с привлечением сторонних экспертов) провели исследование рынка офисной недвижимости города Калуги. Нашей целью было обеспечить заказчика максимально полной информацией о текущем состоянии дел, которая помогла бы ему принять решение об объеме и характере инвестиций в этот тип недвижимости. По условиям соглашения, мы вправе опубликовать выдержки из исследования, которые свели в отдельный обзор.
Хотя Калужская область и продолжает привлекать промышленных инвесторов, большинство из них размещает производства и административные помещения вне границ города Калуги. Эпоха массового открытия новых офисов закончилась, и этот фактор перестал оказывать влияние на рынок.
Сейчас в городе представлена офисная недвижимость трех типов: помещения в деловых центрах (офисных, торгово-офисных и торгово-развлекательных), нежилые помещения в многоквартирных домах и отдельно стоящие здания свободного назначения. Дефицита предложения не наблюдается, однако количество свободных площадей не превышает критического значения. Преобладающий тип офиса — помещение в здании с планировкой коридорного типа с косметическим ремонтом мест общего пользования. Медианная цена аренды (то есть половина предложений на рынке выше этой цены, а половина ниже) — 450 рублей за квадратный метр в месяц без НДС. Последние 5 лет эта цифра не увеличивается (хотя реальные издержки арендаторов растут за счет исключения арендных и других площадей).
Нежилые помещения в многоквартирных домах достаточно трудно систематизировать, поэтому обзор ограничен помещениями в офисных центрах. Их мы разделили на 6 типов:
1. Современные офисные центры класса А
Построенные не ранее 2000 года объекты в центральной части города с собственной парковкой, сервисной службой, централизованной системой кондиционирования, высококлассной бытовой инфраструктурой, свободной планировкой помещений, высококачественной отделкой мест общего пользования, с контролем доступа в здание. ИТ-инфраструктура предполагает не менее 2 интернет-провайдеров, резервное электропитание. На территории центра или в непосредственной близости располагаются отделения банков, рестораны и кафе. Окружающая городская среда представляет собой современное непрерывное общественное пространство.
2. Современные офисные центры класса В (В1)
Построенные не ранее 2000 года объекты с парковкой, хорошей транспортной доступностью, сервисной службой, полноценной бытовой инфраструктурой, круглосуточной охраной и видеонаблюдением. В непосредственной близости не должно быть негативно влияющих объектов (заброшенные территории, промзоны, гаражи). Качество городской среды — удовлетворительное.
3. Реконструированные офисные центры класса В (В2)
Построенные не ранее 1980 года административные здания, в которых не ранее 2000 года проведена реконструкция с заменой основных коммуникаций, либо более старые здания после проведенной капитальной реконструкции (не ранее 2010 года). Предполагается хорошая транспортная доступность, парковка, сервисная служба, круглосуточная охрана и видеонаблюдение. В непосредственной близости не должно быть негативно влияющих объектов (заброшенные территории, промзоны, гаражи). Качество городской среды — удовлетворительное.
4. Современные офисные и торгово-офисные центры класса С (С1)
Построенные не ранее 2000 года объекты с полноценной бытовой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, охраной и видеонаблюдением.
5. Реконструированные офисные и торгово-офисные центры класса С (С2)
Построенные не ранее 1980 года административные здания, в которых не ранее 2000 года проведена реконструкция с заменой основных коммуникаций. Предполагается полноценная бытовая инфраструктура, хорошая транспортная доступность, охрана и видеонаблюдение.
6. Офисные здания класса D
В эту категорию отнесены административные здания, где более 20 лет не проводилось комплексное обновление инженерных систем, объекты с инфраструктурными проблемами (плохая транспортная доступность, отсутствие парковки, изношенная бытовая инфраструктура), а также современные здания офисного назначения с сильным негативным влиянием градостроительного окружения.
Класс А представлен единственным бизнес-центром, 7-этажным «SK Plaza» (4 офисных этажа), который еще не функционирует в полном объеме. Однако с начала 2021 года большая часть офисных помещений в этом БЦ сдается в аренду.
В классах В1 и В2 выделяется высокая стоимость аренды в БЦ «Московский» на ул. Суворова, которая обусловлена позиционированием офисного центра как лучшего на рынке с точки зрения инфраструктуры и сервиса. На момент подготовки исследования в этом БЦ к аренде предлагаются 5% офисных площадей.
В классах С1 и С2 стоимость аренды определяется локацией и в некоторых случаях — специализацией объекта (например, офисные помещения на Тульской, 189 в основном арендуются в дополнение к более дорогим торговым точкам).
В классе D наиболее дорогой объект (Болдина, 47) заявлен как относящийся к классу С2, хотя на момент проведения исследования ему не соответствует (не закончена внутренняя отделка).
Общепринятый на калужском рынке формат ценового предложения — ежемесячный платеж без НДС, не включающий плату за коммунальные услуги. Уровень предложений — от 250 руб./кв. м до 1200 руб./кв. м. В большинстве случаев цена не зависит от площади помещения, однако все собственники готовы вести переговоры с крупными арендаторами. Распространено предоставление арендных каникул от 1 недели до месяца (90% центров).
Уровень цены мало зависит от класса офисного центра и определяется в первую очередь маркетинговой политикой и сложившимся пулом арендаторов, а во вторую — локацией.
На момент проведения исследования свободные площади есть в 43 из 49 офисных центрах — всего около 150 офисных помещений. Свободные площади свыше 150 кв. м есть в 7 из 49 офисных центрах. Прямой связи между уровнем цен на аренду и количеством свободных помещений не выявлено.
В большинстве районов города дефицита офисных центров нет, что сдерживает появление новых проектов и серьезную модернизацию старых. Исключения два:
1) Правобережье, где офисная недвижимость в основном сопутствует производственной и не присутствует на рынке аренды.
2) Тайфун/Грабцевское шоссе, где большая часть административных зданий еще используется крупными промышленными предприятиями для собственных нужд, а новое строительство — в основном небольшие здания торгового назначения.
Крупным организациям с собственной службой эксплуатации выгоднее адаптировать для своих задач отдельное здание или его часть, чем подобрать помещение в офисном центре. В черте Калуги в аренду предлагается более 50 помещений, подходящих для размещения офиса площадью более 100 кв. м, стоимость аренды — от 300 руб./кв. м в месяц (окраина города, помещение требует капитального ремонта) до 1000 руб./кв. м (центральная часть, требуется косметический ремонт). Срок экспозиции большинства таких объектов превышает два года.
Для привлечения арендаторов операторы офисных центров и владельцы помещений свободного назначения используют интернет-площадки (Калугахаус, Авито, Дом.Клик, ЦИАН), рекламу на фасадах зданий, в исключительных занимаются проактивным поиском якорных арендаторов. Собственные сайты или представительства в социальных сетях есть только у центров классов А и В.
Лидер на рынке коммерческой недвижимости среди риэлторов — Агентство регионального развития («тезка» областной организации, которая заниматеся работой с инвесторами), в базе которого представлено больше половины свободных офисных площадей города.
Калужский рынок коммерческой недвижимости не избалован предложениями высокого качества. На успешность работы центра в большей степени влияет расположение объекта, чем его инфраструктурные характеристики. При этом возможности для повышения цены аренды практически исчерпаны, и в существующем офисном центре оно может быть связано только с повышением класса, причем наиболее перспективным представляется реконструкция центров класса С2, расположенных в центральной части города, в центры класса В2 (частичная модернизация инженерной инфраструктуры, косметический ремонт фасадов, ремонт мест общего пользования, переформатирование сервисной службы).
Большинство офисных центров представляют собой здания коридорного типа, разделенные на офисы небольшой площади. А требования арендаторов постепенно (в том числе из-за пандемии) меняются в сторону более гибких офисных форматов. Удовлетворить такой спрос в полной мере могло бы новое строительство, однако в центральной части города оно не будет рентабельным, а в периферийных районах требования арендаторов, как правило, ниже.
Уровень цен на аренду офисной недвижимости соответствует спросу, который остается стабильным в условиях сложной экономической ситуации. Риски, связанные с массовым закрытием компаний, по состоянию на середину 2021 года нивелированы. Предпосылки для роста цен на сегодняшний день отсутствуют.
