На очередной пресс-конференции Городской Голова Калуги Дмитрий Александрович Денисов отвечал на вопрос о программе «Старый город», которая была придумана Евгением Анатольевичем Голышевым в начале 2010-х. Там была одна мысль, чисто практическая, которую я хотел бы обсудить. Дмитрий Александрович считает, что сейчас единственный способ сохранения объекта культурного наследия — его расселение и передача здания инвестору, частному или муниципальному. Для того, чтобы этот способ стал реальностью, была проделана большая работа (в том числе и самим Городским Головой на прежних должностях) по внесению изменений в федеральное и региональное законодательство. Эта работа имеет видимые результаты. В этом году, например, реставрируются два достаточно больших объекта, на Вилонова (там будет ресторан) и на Подвойского (он станет офисом адвокатской конторы). В целом можно говорить о двух десятках случаев, когда восстановленные объекты продолжают работать на качество и разнообразие городской среды.
И все же мысль выглядит слишком радикально. Объектов культурного наследия с жилой функцией у нас по городу осталось почти две сотни. В основном они расположены в историческом центре, где и так проживает не так много людей (в районе 70 000 человек). ОКН — это 8% жилого фонда центра и больше 10% его населения. Это далеко не только беднейшие и маргинальные слои населения, но и интеллегенция, люди творческих профессий, чиновники, молодежь и представители других важных для города сообществ. Заместив жилье магазинами и услугами, мы нарушим существующий сейчас баланс, и исторический центр рискует превратиться в набор музейных кварталов. Ведение бизнеса в старом здании, даже качественно отремонтированном, сопряжено с многочисленными дополнительными издержками, о которых мы уже писали: неоптимальные площади помещений, сложности с парковкой для сотрудников и клиентов, обслуживание архитектурных элементов фасада и так далее. Это подразумевает, что бизнесу придется откуда-то брать дополнительные доходы — то есть обслуживать больше людей или клиентов с более высоким средним чеком. Массовой такая история может и не стать, и практика это подтверждает: значительную часть отреставрированных на средства бизнесмена Александра Денисова объектов пока не удалось сдать в аренду. Каким окажется предел, после которого коммерческая недвижимость в центре перестанет гарантировать инвестору прибыль? Его достижение может быть делом ближайшего будущего.
Интересно, что голышевская программа «Старый город» не сводилась лишь к сохранению объектов культурного наследия любой ценой. В ней предполагалось и расширение жилой функции: за счет перераспределения дворовых территорий появлялись и участки для жилой застройки. Примером такого подхода может служить территория между ул. Карпова и ул. Воскресенской. Восстановленный дом Ченцова стал коммерческим объектом, а во дворе появилось два элитных жилых дома, 5- и 3-этажные. Однако сейчас подходящие для строительства участки — лоскутное одеяло из прав собственности, законодательных ограничений и длящихся годами судебных дел. Спор хозяйствующих субъектов, как принято было говорить не так давно. А еще набирает силу практика историко-культурной экспертизы: в том же самом квартале на Воскресенской археологи обнаружили исторический культурный слой, который требует проведения раскопок — а значит, строить на этом месте по закону нельзя. Город в эти истории старается не вмешиваться, хотя мог бы — используя новый механизм комплексного развития территорий. Он, впрочем, пока существует только в теории.
С другой стороны, насколько реальны мои опасения? Описанная Дмитрием Денисовым схема выглядит так: жилой дом признается аварийным, а затем расселяется за счет государственной целевой программы. Темпы расселения аварийного жилья (а там не только объекты культурного наследия, а вполне себе настоящие бараки в бывших заводских районах) не позволяют нам думать, что вышеописанное угнетение жилой функции центра закончится в ближайшие годы. Кроме того, аварийными пока признана только четверть многоквартирных исторических домов: это значит, что остальные не обязательно переводить в нежилые, а достаточно просто начать качественно обслуживать. Моя мечта — чтобы калужские предприниматели почувствовали историческую связь с купцами конца XIX века и восстановили бы старинный особняк для личного, а не коммерческого использования. Тот же Дом Алтынникова на ул. Подвойского ничем не проигрывает построенному по соседству коттеджу. Только за последним нет никакой истории. Но есть и более реалистичный сценарий: во многих европейских городах, да и в нашем Петербурге, люди (особенно молодые) жертвуют общей площадью квартиры ради близости к активной жизни городского центра. Дом становится этаким коливингом, где площадь дорогая, но ее требуется совсем немного — и поэтому она доступна массовому покупателю или арендатору. Не случайно уже сейчас исторические квартиры в центре активно сдаются посуточно.
Еще один момент. Горуправой ведется активная работа по уточнению статуса выявленных объектов культурного наследия, которых в городе большинство. Вполне вероятно, что историческая ценность немалого числа жилых домов не подтвердится, и их можно будет расселить за счет девелопера и программы КРТ, даже не признавая аварийными. Примером может служить застройка вдоль ул. Воронина: на месте снесенных корпусов завода «Автоэлектроники» уже много лет собираются построить жилой квартал. Добавив в пасьянс территорию еще двух многоквартирных домов, потенциальный инвестор получит возможность построить больше квадратных метров.
И еще. Губернатор области уже озвучил на федеральном уровне планы по жилой застройке территории между Окой и ул. Салтыкова-Щедрина. Как минимум один проект уже реализуется — на ул. Знаменской, в рамках договора о развитии территории. Так что жилья в старом городе, судя по всему, меньше не станет.
И совсем уж неочевидная мысль. Говоря о «Старом городе», мы имеем ввиду прежде всего дореволюционную застройку. Между тем, большая часть центральной Калуги была сформирована в ХХ веке, и здесь уже тоже сложилась своя историческая среда, интервенции в которую тоже должны быть взвешенными. Да, управлять этим сложнее, чем строить новые районы в полях, но в итоге на качественное обслуживание городской территории будет уходить меньше ресурсов (или столько же — но обслуживание станет лучше).
Обсуждая все это сейчас, мы не то чтобы страхуем себя от ошибок. Просто картинка становится объемнее.
