Эксплуатационные расходы большинства бизнес-центров росли последние несколько лет — из-за роста тарифов энергосбытовых компаний и увеличения отчислений в местный бюджет. Сейчас для деловых и торговых центров ставка налога на имущество в Калужской области составляет 2% от кадастровой стоимости (это минимум 100 рублей в год с каждого квадратного метра, так что владельцы большого ТЦ ежегодно пополняют бюджет области на несколько миллионов рублей).
Свободные деньги владельцы коммерческой недвижимости вкладывали в основном в реконструкцию и маркетинг — в случае торговых центров нужно было бороться за посетителей, а в деловых — за арендаторов, требования которых значительно выросли. А вот номинальная арендная ставка (причем в рублях) остается на одном уровне уже 5 лет.
Так что 28 марта, когда постановлением правительство области была приостановлена деятельность львиной доли арендаторов, управляющим пришлось в пожарном порядке решать финансовые вопросы. Больше всего повезло производственникам — почти все продолжают работу и готовы платить аренду на старых условиях. А вот сфера услуг, торговля непродовольственными товарами и общественное питание деятельность почти прекратили: даже те, которые смогли переориентироваться на онлайн-заказ и доставку, еле-еле восстановили 10% оборота, сходятся в оценке ряд администраторов ТЦ.
Все силы брошены на то, чтобы сохранить бизнес арендаторов и помочь им продержаться, говорит Елена Глобина, директор строительно-мебельного гипермаркета «Новый дом». Все прекрасно понимают, что даже с нулевой арендой найти денег на перезапуск бизнеса большинство магазинов не сможет. В «Новом доме» работает только один магазин — «Светофор», торгующий продовольственными товарами, но центр обязан отапливать, освещать и охранять все остальные помещения.
В главном торговом комплексе Калуги, 21 веке, работает несколько продовольственных магазинов и сотовики, с остальными арендаторами ведутся переговоры. Решение по арендным каникулам пока не принято. Плановая реконструкция комплекса продолжается — пауза в работе второго и третьего этажей позволила, например, отремонтировать туалеты без создания неудобств для посетителей. Все начатые работы продолжаются, а то, что начать не успели, пока отложено.
Работа офисных центров во многом зависит от условий договора, рассказал на условиях анонимности управляющий одного из таких объектов. Если все риски за нарушение постановлений властей несет собственник центра, двери просто закрываются. В большинстве калужских бизнес-центров ограничений доступа нет, отмечают собеседники Калугахауса, но в таком случае и поводов устраивать арендные каникулы тоже не появляется. Понятно, что арендаторы массово просят собственников о снижении, но как именно будут компенсированы убытки арендодателя и где он должен искать деньги на содержание своего объекта до 1 октября 2020 года, в законе не говорится.
С другой стороны, далеко не каждый арендатор попадет в список отраслей, наиболее пострадавших от пандемии. Поэтому пока все условия по арендным договорам обсуждаются индивидуально. Все все понимают, это обычные деловые переговоры, говорит руководитель отдела аренды одного из БЦ. После того, как пандемия закончится, арендаторов больше не станет, придется бороться за каждого.
Среди желаемых мер поддержки бизнес называет прежде всего снижение коммунальных тарифов — даже закрытый коммерческий объект требует серьезных расходов на электроэнергию и отопление. Ссылаются на опыт Тулы, которая в начале апреля вдвое уменьшила ставку по налогу на имущество — без привязки к сфере деятельности. Пока взаимодействие с властями одностороннее: никто из собеседников Калугахауса не подтвердил участие во втрече бизнеса с вице-губернатором Поповым, которая прошла 2 апреля. Министерство конкурентной политики пока присылает только предписания, о мерах поддержки в них не говорится, упомянули двое представителей ТЦ.
Среди мер поддержки, анонсированных Агентством развития бизнеса 13 апреля, упоминается уменьшение налогооблагаемой базы в I–III кв. 2020 года для административно-деловых и торговых центров, других помещений при условии освобождения от уплаты арендных платежей компаний из наиболее пострадавших отраслей до 1 октября. Подробности предлагается уточнять по телефону +7 (4842) 27-74-62.
Если поддержка запоздает, отрасль ждет коллапс. Мне проще все закрыть и на сигнализацию поставить, переживает управляющая крупным центром. Удерживает только понимание, что из этой ямы можно выбраться только вместе.
Калугахаус готов бесплатно публиковать информацию об объектах коммерческой недвижимости, собственники которых пошли навстречу арендаторам. Мы согласны, что помочь бизнесу в очередной раз сможет только бизнес.
