В 2021 году Министерство природных ресурсов и экологии Калужской области завершило большую работу, которая была инициирована постановлением Правительства РФ еще в 2014 году — необходимо было внести в государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения о зонах затопления и подтопления всех водоемов области. До этого водоохранная зона определялась без учета особенностей местности, просто по фактическому расстоянию от береговой линии водного объекта. Для Яченки, например, ширина водоохранной зоны равнялась пятидесяти метрам. Очевидно, что низины могли при разливе реки затапливаться, а на высоких берегах это невозможно. Подтопление — это вообще отдельный случай, когда участок заливает не водоем, а грунтовые воды. Поэтому зона затопления и подтопления имеет более сложную форму, и этот факт привел к неприятным последствиям на рынке участков для строительства.
Дело в том, что зона затопления и подтопления, попав в реестр, автоматически стала зоной с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Строительство в такой зоне возможно только при выполнении определенных условий. Кроме того, построенный дом не так просто ввести в эксплуатацию по «дачной амнистии» — а сейчас это основной способ регистрации частных домов.
Таким образом, у владельцев участков, формально попавших в зону подтопления, появляется еще один руководящий документ — Водный Кодекс. Он запрещает строительство капитальных объектов, если не обеспечена инженерная защита от затопления и подтопления. Зарегистрировать без этой защиты можно лишь объект, построенный до внесения сведений о зоне в ЕГРН.
В Калуге зоны затопления принесли две больших проблемы. Во-первых, городу придется строить защитные сооружения, чтобы осваивать желанную территорию вдоль Оки — а это значительная часть, граничащая с историческим центром, почти половина улицы Салтыкова-Щедрина. Во-вторых, весьма внушительно выглядит зона затопления Яченки, накрывающая район Черносвитино. Как назло, именно там в последние годы продавались частным лицам участки, выделенные из земель сельхозназначения. Теперь их покупатели столкнулись с невозможностью упрощенного оформления построенных на таких участках домов.
Проблема актуальна не только для Калуги. В Госдуму даже был внесен законопроект, который позволяет на местном уровне изменять границы зоны после строительства защитных сооружений — к ним предлагается отнести дамбы, насыпи, локальные поднятия уровня земли и свайные фундаменты. Это все равно осложняет жизнь частных застройщиков, но по крайней мере дает им понятный рецепт. Законодатели надеются на вступления законопроекта в силу к весне 2022 года.
Пока же муниципалитеты просто отказывают людям в выдаче разрешения на строительство. В Росреестре каждый случай рассматривают индивидуально, говорит руководитель Калужского управления Мария Демьяненко. Вполне может быть, что необходимые защитные сооружения на участке уже присутсвуют — например, дом строится на привозном грунте.
Прежде всего, необходимо уточнить точный срок установления ЗОУИТ, которая «накрыла» ваш участок. Если ваш дом был построен до этого момента, отказать вам в регистрации Росреестр не вправе. Этот факт должен удостоверить специалист — кадастровый инженер, на основании сведений, которые вы ему сообщите.
Если вы только планируете начать строительство, нужно предусмотреть в проекте защитные инженерные сооружения. Звучит страшно, но во многих случаях можно будет обойтись насыпью, защитным валом или локальным повышением уровня участка. Чтобы не ошибиться, лучше заказать геодезическое исследование.
Инженерные сооружения нужно обязательно отразить на кадастровом плане вашего участка. Это также делает кадастровый инженер. До начала работ, конечно, лучше проконсультироваться с кадастровым бюро, какие именно параметры сооружения нужно выдержать в вашем конкретном случае.
