Архитекторы и проектировщики тульского бюро СПК под авторским руководством Дениса Рыкшина работают над проектом застройки микрорайона «ОСТРОВА», о котором «Калугахаус» уже много писал. Дело в том, что застройщик, — группа «ПремиумСтрой» Андрея Нефедова, — демонстрирует крайне необычную для Калуги информационную открытость, а это позволяет раскрывать все нюансы проектирования, которые так часто теряются за рекламной шелухой.
Вторая причина — график. С момента первой встречи с собственником площадки прошло чуть больше полугода, а уже завершены первичные маркетинговые исследования, разработана продуктовая концепция, мастер-план района, проект планировки все территории, включая новую подъездную дорогу (по ней тоже проводится моделирование), готовы планировки первых очередей и даже подписаны договора с поставщиками решений для благоустройства. Так что пришлось срочно выдергивать вечно занятых архитекторов на интервью. Оно будет интересно не только потенциальным покупателям, но и тем калужанам, которым вечно не хватает качественных решений в строительстве и городской среде. Вот что-то вроде рецепта.
— Как можно описать современный подход к проектированию жилых районов?
— Прежде всего он формируется на основе актуальных европейских и российских практик, которые мы постоянно изучаем. Если вкратце, сейчас все отходят от микрорайонного формирования градостроительной сетки и стараются реализовать квартальный или хотя бы периметральный формат застройки со смешанным функционалом.
— А что значит периметральный формат?
— Хороший пример — это советская застройка, когда мы имеем некий замкнутый периметр, внутри находится частное, то есть двор, а снаружи улица, то есть общественное пространство.
— Чем этот формат тогда отличается от квартала?
— Классический пример европейского квартала — это тоже замкнутый периметр, где стоят разные дома с разными фасадами. Но если мы попадем внутрь, то увидим, что там тоже двор не общий, а разбит на маленькие участки. У них разные собственники, как и у домов — и благодаря этому мы видим интересную пляску фасадов. В России другое законодательство и все немного по-другому. Мы сейчас формируем так называемый «квартал» — но по сути это один многоквартирный дом, и это и есть периметральная застройка. То же самое делают многие крупные девелоперы, просто все привыкли называть такой вариант квартальной застройкой. Всем понятно, римская сетка, внутри двор, снаружи улица.
С философской точки зрения современный подход — он про человека, такой гуманный. В нем мерилом является человек, его потребности, то, что ему необходимо. В советской застройке был другой принцип, мы говорили про общество, коллектив, там не было индивида.
— Человек становился счастливее, просто в других рамках, правильно?
— Да-да-да.
— Какие калужские районы в этом подходе выглядят перспективными?
— Нужно сказать, что Калуга — один из наших любимых городов. И мы за нее очень переживаем, потому что в девяностые-двухтысячные она стала расползаться, подверглась экстенсивному развитию с градостроительной точки зрения. Из-за этого появилось много мест с низкой плотностью. Если говорить в общем, мы должны в первую очередь рассматривать эти зоны, наполнять их функциями, уплотнять. Мне очень интересен центр — в смысле увеличения хорошей плотности. Очень ждем новый проект зон охраны.
— Чтобы как следует поработать с центром, да.
— На самом деле у вас очень много мест, куда можно прямо сейчас заходить строить или реновацией заниматься, да и просто пустыри есть. А вторая интересная история — север. Мы до «Тепличного» там не работали, особенно не интересовались, а сейчас начинаем рассматривать, и это очень перспективно. Там уже есть сложившаяся инфраструктура, транспортные магистрали, и туда проще заходить с новыми проектами, чем в совершенно сырой Правый берег в районе, например, кампуса. Нам надо сейчас останавливать это экстенсивное развитие. Оно вообще пользы не принесет никому и никогда.
— Экстенсивное — это если перевести на простой язык, когда строят там, где строится?
— Так точно. Это неэффективное разрастание вширь.
— А чем интересен именно «Тепличный», кроме того что там все бывшие сотрудники ждали, когда на месте совхоза что-то появится?
— Вот кстати надо заметить, что там действительно есть определенный круг будущих клиентов, которые живут в этом районе и никуда не хотят переезжать, только им нужно больше площадей. Но с градостроительной точки зрения здесь тоже много плюсов: район расположен на главной городской магистрали, но не на первой линии. И здесь мы подходим к главной ценности, я все думал, как это правильно назвать, и в голову пришло словосочетание «Терепецкая долина». Это просто потрясающее место. Здесь ты вообще забываешь, что ты в городе. Такая деревня в положительном смысле слова — леса, луга, речка, мостики. Нас это реально впечатлило, по карте же не очень понятно. А это очень большая ценность — такой зеленый кластер в городской черте. Очевидно, что застраивать это бездумно нельзя, а нужно аккуратно внедрять по границе бизнес-класс, потому что ценность такого жилья будет очень высока. Так что район сочетает в себе развитую инфраструктуру и природу. Это его фишка, это мы и планируем развивать в дальнейшем.
— Какими этапами шла работа над проектом, как это правильно делается?
— Вообще подход с мастер-планированием довольно новый и единых правил пока нет. Мне лично не хватает для идеала соучаствующего проектирования. Мы это обсуждали, и скорее всего подхватим эту тему на этапе объектного проектирования. Возможно, в формате опросников или чатов для покупателей, чтобы грамотно спроектировать общественные пространства, чтобы люди тоже в этом принимали участие.
Что важно — девелопер сразу подключил маркетологов, и мы делали предпроект совместно. Они проанализировали, что продается в Калуге, что будет актуально — и это стало для нас исходными данными, причем настолько подробными, что мы точно знали, какой продукт должен получиться. Мы со своей стороны провели градостроительный анализ. После этого начали заниматься разработкой сетки, параллельно уже прорабатывали секции, конфигурации домов. Варианты дворов. Это задача из междисциплинарных, тут уже много разных специалистов подключилось после аналитики. Застройщик принял, как я сейчас понимаю, правильное решение — он решил проект планировки отдать специализированной компании, хотя мы тоже разрабатываем проекты планировки. Нам пришлось другим специалистам объяснять некоторые новые градостроительные моменты, которые не вяжутся с калужской практикой, но в итоге мы нашли общий язык и, мне кажется, стали полноценной командой.
Что будет дальше? Мастер-план уже сформирован, мы его показали на «Зодчестве». Запустили в работу первый квартал — в части первых очередей все ограничения уже понятны и можно запускать объектное проектирование, чтобы не тянуть. Сейчас допиливается техническая часть по проекту планировки, потом согласования и обсуждения, и все — утверждаем проект планировки, получаем разрешение на строительство и можно выходить на площадку первой очереди.
— Какая основная творческая идея лежит в проекте «ОСТРОВА»?
— Вопрос хороший. Когда мы решаем градостроительные задачи, то там не всегда можно найти полноценно творческий замысел. Но мы в свои проекты всегда любим добавлять немного бессознательного.
— Я поэтому и спросил.
— Да. Изначально здесь была идея пути, пути в философском смысле, такой нити, которая связывает прошлое с будущим — вот это понимание, поиск себя сквозь призму городских пространств. Это все транслировалось на некоторые проектные движения, в частности, на пешеходный каркас. Например, пешеходная зона, которая связывает парк и арт-квартал «Труба», это и есть некий «путь».
— Трубу вы оставляете, да?
— Да, мы вообще тут много оставляем. Основная идея проявляется в разных средовых элементах и в маркетинговой концепции «ОСТРОВОВ» тоже. Но, повторюсь, это бессознательное — а про такое не принято много рассказывать.
— Ну что ж, вполне достаточно. А какие преимущества территории удалось реализовать в этом генеральном плане, раз уж мы его смотрим?
— Знаешь, что мне нравится вообще в этом проекте, — девелопер изначально делал на этом большой акцент, — мы максимально оставляем те плюсы, которые были на этой площадке. Оставляем, например, здание, где будет общественно-деловой кластер. Тут будет спортивный блок, по нему много разных идей. Здесь будет почта, здесь будет магазин с офисными помещениями. Мы оставляем красивейшую хвойную аллею, она для нас была акцентной точкой. Оставляем и обновляем яблоневый сад.
То есть мы закручиваем историю вокруг классных вещей, которые здесь уже были и их не надо придумывать заново. Вокруг трубы точно будет креативное пространство. Мы говорили на весенней дискуссии «Девелопмент с человеческим лицом», что эта территория пойдет на конкурс среди студентов. Сейчас границы уже более-менее понятны, в ближайшее время мы его объявим.
Еще один плюс касается возможности использования среднеэтажной застройки, при этом и плотность получается хорошая, и среда достаточно комфортная с точки зрения высотности и улично-дорожной сети. То есть территория допускает такой баланс между красотой, удобством и финансовой составляющей. И мы этот баланс нашли, девелопер не пострадает от потери площадей. Мы всю застройку повернули на 45 градусов относительно ул. Московской, чтобы использовать эффективные секции, которые будут хорошо инсолироваться. То есть это не только про красоту, это еще и про функционал и экономику.
Непросто получилось с центральной дорогой. Она нужна прилегающим городским территориям, и без нее не обойтись. И мы постарались ее максимально использовать для стрит-ритейла, то есть это будет общественно-деловой центр района.
— А эта улица сделана в виде бульвара?
— Нет, там две полосы в каждом направлении, но при этом широкие тротуары, газоны, такой комфортный городской профиль. И мы максимально уменьшили круговые перекрестки — я ничего против них не имею, но на «ОСТРОВАХ» нет необходимости в больших развязках, это уютный район со спокойным трафиком.
— И плюс большие развязки в городе — разбазаривание территории.
— Да-да-да. Так вот, мы создаем из этой улицы такую пешеходно-транспортную артерию, с большим количеством коммерции, и параллельно проходит рекреационная артерия, пешеходная.
— Это, получается, для первых очередей?
— Да.
— А для последующих очередей принцип какой?
— Мы хотели, чтобы все дворы выходили на зеленую артерию, пешеходную линию. Первая ее часть будет представлять из себя общественное пространство микрорайонного значения, а вторая более камерная. Но через главную улицу они все же связаны, и здесь же у нас будет небольшой многофункциональный треугольный павильон, с которым нам помог главарх Калуги Алексей Комов.
— Благоустройство будет все сразу после завершения строительства или этапами?
— Девелопер планирует поэтапно вместе с вводом очередей определенные участки забирать и делать. В первой очереди будет достаточно крупная общественная зона, как раз включающая яблоневый и грушевый сады, и небольшой спортивный кластер. По идее между первой и второй очередями практически не будет разрыва, они по времени даже, наверное, пересекутся.
— Вы с этим проектом участвуете в «Зодчестве». Что в нем интересного для федеральной аудитории?
— Во-первых то, что достаточно молодой девелопер из региона заходит с таким продуманным проектом. Значит, в других регионах тоже так можно, подойти комплексно и получить набор лучших практик. Я здесь совершенно не претендую на уникальность, хотя, конечно, какие-то решения по фасадам, по деталям будут уникальны. Мы собираем все хорошее и показываем, как это увязать в одном проекте — и при этом не в столице, а в регионе. С оглядкой на местные особенности.
— Для Калуги «ОСТРОВА» должны стать проектом, который нашу архитектурную жизнь навсегда изменит? Имея ввиду, что сейчас нет ни спроса на такое со стороны заказчиков, ни…
— Ну вообще девелоперы — это прежде всего бизнесмены.
— Они про деньги, да.
— Чтобы быть бизнесменом, нужно быть достаточно гибким человеком и впитывать все хорошее сразу. Все, что появляется в регионе нового, быстро начинает транслироваться у остальных застройщиков. Это всегда так было, мы видим это в Туле. Это везде работает одинаково. Когда мы реализуем все, что задумали, 90%, что это должно подтянуть всех остальных. И если это будет не так, нужно очень серьезно будет задуматься над тем, кто вообще в Калуге работает. И да, это будет абсолютно новый для города продукт и придется очень серьезно поработать с точки зрения маркетинга, чтобы объяснить людям, почему здесь круто.
— А почему он будет непонятен?
— Потому что рынок на 5-7 лет отстал. На «ОСТРОВАХ» мы сделали так называемые «обезжиренные», функциональные планировки. Ты получаешь маленькую квадратуру, очень комфортную с точки зрения ценника, но при этом очень удобную планировку, где все есть. Если об этом людям доходчиво рассказать, они все сюда придут 100%, и «ОСТРОВА» заберут львиную долю рынка. Мы пока не знаем, как точно это будет происходить, но как только люди все поймут, нас сразу же начнут копировать.
— Слушай, а тебе не кажется, что вот эта функциональная планировка — это все-таки центровая история, а у нас тут семейный район, пусть и с бонусами?
— Я, может быть, не совсем корректно выразился, конечно, мы это имели ввиду. У нас же было маркетинговое исследование и нам очень четко сказали, что нужно. И здесь планировки да, функциональные, но не до безумства, это не Подмосковье. Здесь достаточно комфортные получаются квартиры, но они все равно качественно отличаются от того, что сейчас предлагается в Калуге с тем же, на первый взгляд, функционалом. Мы не делаем здесь спальни по 8 метров, делаем 10-12 и при этом они удобно расположены, имеют удобные пропорции и опции, где-то гардеробная, где-то дополнительный санузел. Получается большая вариативность квартир. Целый веер планировок на любой вкус. Среднеэтажная застройка позволяет нам делать, например, террасы на первых этажах. Но когда мы говорим о преимуществах в части планировок и конкретных квартир, их нельзя в этом проекте рассматривать отдельно от всего остального.
— Да, я бы скорее на это обратил внимание, потому что здесь не только новые планировки квартир, а здесь новая планировка района, которой вообще нет на рынке.
— И не только района. Мы детально работаем с общественными зонами, коммерческими площадями. Мы, пожалуй, первые в Калуге делаем очень крутые пространства входных групп: это лобби, это удобные колясочные, лапомойки и прочее. Первый полноценный баскетбольный центр. Комьюнити-центры, которые также будут в местах общего пользования находится,коворкинги и так далее. Сам формат среднеэтажной застройки позволяет с нормальной экономикой выделить оптимальные площади для мест общего пользования.
«ОСТРОВА» заточены под человека постиндустриальной эпохи, которому не обязательны просторные планировки, большие площади квартир, а важнее определенный набор сервисов на первом этаже или в шаговой доступности. Да, это новый формат среды, другой формат жизни. И с этим очень интересно работать.
