Руководитель группы компаний «ПремиумСтрой» Андрей Нефедов измеряет расстояние количеством телефонных звонков и не считает Москву образцом для подражания. Как и в российском бизнесе вообще, в среде калужских девелоперов идет смена поколений: старые имена становятся легендами, и все чаще лицами компаний становятся люди до 45 лет. Среди них у Нефедова репутация жесткого и уверенного в себе переговорщика — при этом открытого новым идеям. Бизнес Андрея в сфере строительства начался 12 лет назад, и история его развития выглядит сюжетом из книги по теории управления: отделка, частные дома, точечная застройка бизнес- и элитного класса, коммерческая недвижимость и вот теперь — кварталы. Это случайность или намеренная стратегия?
— Так судьба ведет. Год назад я в принципе не думал, что мы будем в обозримой перспективе заниматься микрорайонами. Строительная сфера тяжелая, в последние годы сложилось ощущение, что бежишь за уходящим поездом — из-за всех этих изменений в нормативной документации, новой схемы с эскроу-счетами. Были мысли сделать паузу, подождать, пока правила игры станут максимально прозрачными. Но… случилась череда знакомств, встреч, событий, проектов — часто ты не сразу видишь, что тебе может принести очередная встреча, и зачем тратить на нее время. А потом оказывается, что они магическим образом связались в общую картину. И примерно за год я внутренне дозрел. Появилось четкое понимание, как я могу управлять процессом создания целого микрорайона и каким он должен стать. Ни одна встреча не прошла даром.
В 2021 году Андрею Нефедову предложили небольшой участок земли для точечной застройки в престижном районе города. Перспективы проекта показались ему сомнительными. Но разговор пошел дальше, — и оказалось, что у инвестора в портфеле есть участок покрупнее.
— Мне предложили посмотреть площадку в северной части города, и она мне понравилась: земля в собственности, репутация владельца хорошая (что важно, не работаю с сомнительными людьми), полный порядок с бумагами, все коммуникации — это, пожалуй, единственная площадка в городе, где действительно уже построены все коммуникации в необходимом объеме для большого нового жилого района и они правильно оформлены. Провел глубокий анализ, участок понравился еще больше: Северный, Байконур, Кубяка созданы по советским лекалам, они выстроены вокруг центральной оси, ул. Московской, и наша площадка тоже опирается на эту ось — но при этом граничит с классным лесом. Было поначалу ощущение, что Северный — это как-то далеко (хотя Правый тоже когда-то казался далеким). Но потом оказалось, что пока я еду отсюда в центр, успеваю сделать только два звонка — те самые пресловутые 15 минут.
В разговоре Андрей постоянно возвращается к этим 15 минутам, и не случайно. «15-минутный город» — модная во всем мире градостроительная концепция, в которой проектируется и новый район. Это значит, что без использования транспорта — то есть, пешком — жители новых домов должны иметь возможность удовлетворить большую часть ежедневных потребностей в еде, лекарствах, медицинском обслуживании, спорте, красоте. В этой части Калуги таких сервисов очень не хватает, поэтому в новом микрорайоне запроектировано много коммерческих (вернее, общественно-деловых) помещений, которые расположатся как на первых этажах, так и в отдельных зданиях. Свяжет их между собой «зеленый каркас» — бульвар. Конечно, необходимость легко добраться в центр города остается, поэтому было важно обеспечить и транспортную связь с центральной магистралью города, ул. Московской. Ее придется создавать с нуля, но это посильная задача.
— Сейчас мы проектируем 700-метровую дорогу, которая начнется в районе «Торгового квартала», пройдет мимо нашего участка и выйдет на ул. Дорожную. Она будет четырехполосной, чтобы иметь возможность пустить по ней общественный транспорт. Мы уже провели переговоры с управлением калужского троллейбуса, мощности тягловой подстанции позволяют провести контактную сеть и запустить новый троллейбусный маршрут. Велодорожки и тротуары там тоже будут. Вообще хотим, чтобы реконструкция дошла до конечной остановки в Канищево, потому что сейчас автобусы ходят по узкой ул. Дорожной, это крайне неудобно, а расширить ее нельзя — сложившаяся застройка не позволит. И наша дорога станет спасением для Северного, того же Канищево и Швейцарской деревни. Когда? Заявку на строительство мы планируем подать в первом квартале 2023 года.
Продумывая концепцию будущей застройки, Нефедов прежде всего оценивал окружение площадки — территории бывшего совхоза «Тепличный». Кроме упомянутого лесопарка вдоль ул. Московской, с востока есть сосновая роща и леса посерьезнее, на левом берегу реки Терепец. Это экологичный район, здесь нет вредных производств, зато с юга расположен ипподром госконюшни — застройщик будет вести переговоры с правительством Калужской области, чтобы привести ее в порядок и дать жителям района возможность общаться с лошадьми. Так что при проектировании стояла задача органически вписать застройку в ландшафт, и умножить те плюсы, которые были на старте. Другая задача, не менее важная — масштабировать опыт, полученный при строительстве жилья сегментов «бизнес» и «элит» в центре города, на жилье для более широкого круга покупателей, уменьшить себестоимость, но остаться на той же планке качества. Новый микрорайон будет называться «ОСТРОВА».
— Почему «ОСТРОВА»? У кого не спроси, это слово вызывает приятные ассоциации. К тому же мы расположены обособлено — есть центральная ось, Московская, а к нам надо проехать 700 метров через лес. Сама география этого места продиктовала название: островком стоим, окружены лесами, до центральной дороги рукой подать. Каждый дом, каждый двор — отдельный самодостаточный остров, с отличным благоустройством, сквозными подъездами со стеклянными входными группами, закрытой территорией без машин, комьюнити-центром. При этом вся территория будет развиваться по единому мастер-плану. Знаю, этот термин многие профессионалы критикуют, и пришлось потратить много времени и сил, чтобы синхронизировать работу проектировщиков территории и архитекторов, потому что обе команды известные, амбициозные, со своим видением. Но когда все друг друга услышали, работа пошла ну прям очень хорошо. Буквально вчера мы утвердили первые 42 тысячи квадратных метров застройки, первые три «острова» с пешеходной зоной между ними, такой прогулочной рамблой*. В ней будет находиться существующий яблоневый сад и разного рода спортивные сооружения – открытые и крытые, а также небольшой торговый центр.
Функциональное наполнение «ОСТРОВОВ» — не просто история про «всего хорошего понемножку». Еще до окончательного подписания соглашения с собственником было проведено серьезное маркетинговое исследование, над ним работали специалисты федерального уровня, которые смогли четко определить те ниши на калужском рынке недвижимости, которые займет новый проект. Помог и депутатский опыт Нефедова в микрорайоне Силикатный, который дал четкое понимание проблем жилого фонда районов массовой застройки, «болей» жителей: текущие крыши, затопленные подвалы, высокая стоимость коммунальных услуг и неубранные дворы. Уже на этапе проекта закладываются решения, которые позволяют более эффективно обслуживать территорию: например, проектировать ширину проездов и расстояние между деревьями не наобум и не по минимальному нормативу, а с пониманием того, какая именно коммунальная техника будет работать во дворах и на улицах. Лучше мини-трактор, который утром за час прочистит от снега все дорожки, чем унылый дворник, который не знает, что делать с внезапно выпавшими осадками. Чтобы держать планку, обслуживать уже построенные дома микрорайона будет собственная компания. Нефедов настаивает, что она не управляющая, а сервисная — кроме обычного списка коммунальных услуг она будет управлять коммерческой недвижимостью в микрорайоне, ухаживать за растениями, детскими, спортивными и бытовыми объектами, расположенными на бульварах.
— По той схеме, которая сейчас разрабатывается, у микрорайона появятся не просто улицы, а зеленый каркас. Из каждого двора можно будет выйти на бульвар, где расставлены смысловые акценты: теннисные столы, малые архитектурные формы, арт-объекты, гамаки и много-много разных «фишек» для отдыха проживающих. Мы интегрируем в этот каркас существующий яблоневый сад и небольшую рябиновую аллею — вообще, довольно аккуратно поработаем с растущими на участке деревьями (а здесь есть даже 30-метровые ели). Можно будет совершенно спокойно отпустить ребенка на эту территорию погулять, позаниматься спортом. У нас будет первая в Калуге крытая уличная спортивная площадка: играть в баскетбол, бадминтон и пользоваться скалодромом можно будет даже зимой. Здесь же будет небольшая детская площадка. В этот комплексе будут туалеты, раздевалки и даже душ, чтобы не приходилось бегать домой — из этих мелочей складывается комфорт пребывания в микрорайоне. И на самом бульваре, и на примыкающих к нему территориях будут помещения для ведения бизнеса: за счет этого улицы станут более «живыми».
Вопреки сложившейся в Калуге практике, когда застройщик после ввода дома в эксплуатацию стремится как можно быстрее избавиться от коммерческих помещений, переложить ответственность за обслуживание на управляющую компанию (читай, на жителей), а коммуникации и проезды «подарить» городу, на «ОСТРОВАХ» всей инфраструктурой будет управлять компания Нефедова. Это не слишком выгодно с экономической точки зрения, зато позволит не переживать за репутацию района и девелопера. В Калуге есть истории, когда маленький «пивняк» на площади в 40 квадратных метров смог испортить вечернюю и ночную жизнь целого микрорайона. Понимая этот негативный опыт, застройщик сформирует четкую карту арендаторов, которые будут дополнять уже имеющиеся сервисы. Предприниматели, живущие в домах района, получат преимущество по аренде. Допустим, если речь идет о сдаче в аренду помещения под кофейню, приоритет отдается арендатору, проживающему на «ОСТРОВАХ», — это делается, чтобы уменьшить миграцию и обеспечить рабочие места вблизи от дома.
«ОСТРОВА» станут в полном смысле слова семейным районом, так как здесь будут учтены потребности всех поколений. Родителям с детьми здесь точно понравится: существующие школы и детские сады в северной части города даже не полностью загружены, а впереди ввод в эксплуатацию строящейся школы за «Торговым кварталом» и планируемой к строительству школы на Байконуре. К тому же два детских садика и еще одна школа запланированы на территории «ОСТРОВОВ». Безопасную среду для детей создадут закрытые дворы, видеонаблюдение на детских площадках для родителей, все общественные пространства района и дворовые территории будут свободны от автомобилей (все парковки разместятся классическим образом, вдоль улиц). Старшему поколению максимальный комфорт обеспечит безбарьерная среда, множество прогулочных маршрутов и свежий лесной воздух. А молодые жители района наконец-то почувствуют себя в современном, технологичном, модном и продуманном жилом пространстве, ощутят новый ритм жизни. Так что целевая аудитория проекта — вся Калуга. Причем это будут и сотрудники калужских производственных предприятий, новых и старых, которые в связи с экономической ситуацией получат импульс для развития. В том числе молодые кадры, которые понимают, чего хотят. В этом деле уже не работают рецепты 15-летней давности, потому что запросы людей кардинально изменились. И Андрей Нефедов, не называя имен, прямо говорит об этом.
— Я не хочу тратить время на строительство жилья советского образца. Согласен с руководителем нашего региона, который в свое время на одном из совещаний задал вопрос присутствующим: «почему вы так не любите Калугу?» Сказано это было в контексте обсуждения архитектурных составляющих строящихся в Калуге объектов. Обнинск, например, более развит в смысле строительства продуманных и современных жилых комплексов. Наши застройщики не уделяют вопросам архитектуры должного внимания, а я хочу, чтобы любой мой объект украшал город. У Калуги сейчас есть потенциал для рывка: отличная управленческая команда, очень грамотный и опытный Городской Голова, главный архитектор четко понимает, что делает. И чтобы говорить на одном языке, мы с городскими управленцами и с министром Вячеславом Лежниным ездили в Екатеринбург — смотреть лучшие строительные практики. Я стараюсь не ориентироваться на Москву при проектировании, поскольку чаще всего там речь идет о коммерческой эффективности, эффектности, а не о комфорте. Достаточного количества парковок нет, дома-«человейники», качество работ оставляет желать лучшего. В регионах гораздо больше стиля, аутентичности, «фишек» местных, и наша задача — эту аутентичность ухватить и приспособить для себя, сформировать свой калужский стиль, современный. Он в какой-то степени задан ИКЦ, Музеем космонавтики, но это не жилье, а про жилье и сказать нечего.
Корпуса первой очереди «ОСТРОВОВ» запроектированы высотой от 7 до 9 этажей. Дворы — закрытого типа, без машин, подъезды выходят не на проезжую часть, а сразу на бульвары. Эта идея, кстати, потребовала буквально ювелирной работы планировщиков. Технология строительства выбрана классическая — кирпич, железобетонные плиты перекрытий, внешняя отделка — штукатурка по утеплителю или керамогранит со скрытым крепежом. Первые два этажа по традиции «ПремиумСтроя» будут выполнены в клинкерном кирпиче. Отопление — индивидуальное. Первые очереди проекта будут более доступными по цене, а когда район частично сформируется, появится новая дорога, поднимется и стоимость квартир. В этот момент начнется строительство домов нового для Калуги типа — урбан-вилл бизнес-класса с выходом из двора в зеленый лесной массив. Всего здесь будет построено около трехсот тысяч квадратных метров жилья, и пока планируется полностью закончить микрорайон к 2030 году. И для Калуги это будет шаг вперед, которого люди давно ждут.
— Мы не хотим строить «человейники» категорически. Я не за какие деньги не хочу ассоциировать свое имя со строительством таких объектов. Мы сейчас очень плотно работаем над каждой деталью, каждым элементом планировки, потому что тут нет мелочей. Мы сразу думаем где будет встроенный шкаф, планируем функциональное расположение кухонного гарнитура, кроватей и тумбочек. У нас, как пример, в квартирах 36-39 метров будет спальня 12-14 метров и зал 16 метров, причем все комнаты широкие, никаких «пеналов». Заниженное, практически панорамное остекление, возможность объединять лоджии, никаких кондиционеров на фасаде не будет — применим специальное решение, не хочу пока раскрывать всех планов. В общем, планировки, которые получились, я прямо считаю классными, супер-функциональными, в них нет бестолковых коридоров, за которые приходится платить полную цену. В «двушках» от 50 метров будет две спальни, кухня-зал метров 16-18 и два санузла — еще раз, уже от 50 метров! В некоторых планировках есть мастер-спальня, со своим санузлом и гардеробной. Не будет на «ОСТРОВАХ» квартир или домов второго сорта. Мы сможем ритмично развивать район, только если будем выдавать качественный продукт на протяжении долгого времени. Более того. Есть задача сделать проект заметным не только в Калуге, но и на федеральном уровне. Задать планку. В этом году мы будем участвовать в архитектурном фестивале «Зодчество» с большим стендом, планируется, что его посетит министр строительства России.
Министр должен оценить новый для Калуги подход, который позволяет развивать территории за счет синергии бюджетных инвестиций в инфраструктуру, собственных ресурсов девелопера и банковского кредита. Последние несколько лет «ПремиумСтрой» нарабатывал опыт взаимодействия с банками — причем не только в Калуге. В Туле компания совместно с партнерами до конца года закончит строительство клубного дома «Пушкин» — в самом центре, на проспекте Ленина. Это будет знаковый для города объект, который реализуется с применением проектного финансирования. Опыт важный: построить микрорайон только за счет собственных инвестиций, без правильной работы с банками сейчас невозможно. А банки требуют полной прозрачности с документами и смотрят на репутацию застройщика.
У «ПремиумСтроя» с репутацией все в порядке, все его объекты всегда сдавались с опережением сроков и с высоким качеством. Это возможно благодаря эффективной команде, которая не боится браться за сложные и интересные проекты. Средний возраст сотрудников не доходит даже до 40 лет. Они во главе со своим шефом ездят в командировки, изучают опыт других строек, новые подходы и технологии. Работать здесь непросто, но крайне интересно, — ненормированный график, необходимость решать вопросы из самых разных областей деятельности, — но благодаря всему этому глаза у людей горят и появляется нацеленность на результат. И это при том, что многие застройщики испытывают «кадровый голод». В чем секрет?
— Все идет от личности человека, который является фаундером, основателем компании, от его психотипа. Когда мы с супругой 12 лет назад придумывали «Премиум Строй», мы сразу понимали, что не хотим делать заурядных вещей в принципе. Качественный продукт мне понятен, я готов его создавать и о нем подробно рассказывать. И в этом смысле «ОСТРОВА» недалеко уйдут от нашего «Циолковского». Пока рано показывать рабочие документы, там идут процессы согласования, которые по плану должны завершиться осенью. Поэтому во всех подробностях будем рассказывать о проекте ближе к концу сентября — середине октября, тогда же планируем получить все необходимые разрешительные документы и выйти на строительство первого ОСТРОВА и открыть продажи.
