Как и многие российские города, Калуга столкнулась с падением интереса жителей к новому жилью. И этот процесс начался далеко не в 2022 году. Многие семьи просто не могут позволить себе переезд, а те, кто накопил или взял в кредит достаточную сумму, вынуждены довольствоваться тем, что есть на рынке (или отказываться от покупки вообще). Застройщики упорно продолжают попытки поселить современного человека в дома, спроектированные еще в Советском Союзе — хотя иногда и с современными фасадами. А образ жизни людей за 40 лет изменился кардинально: личный автотранспорт, электронные сервисы, удаленные рабочие места, фитнес-центры, продуктовые супермаркеты и доступность бытовых услуг приводят к тому, что требования к жилью теперь совсем другие. И если планировки квартир застройщик может изменить, уделив больше места досугу, а не, например, приготовлению пищи и хранению заготовок, то окружающий район можно приспосабливать для современного горожанина только в партнерстве с другими силами. Прежде всего, с городской администрацией.
Стройка регулируется огромным количеством документов, которые страхуют население от ошибок и злоупотреблений бизнеса и власти, но мало что говорят о комфорте. Особенно страдают от этого такие города, как Калуга — сравнительно небольшие, но амбициозные. Запросы у калужан такие же, как и у жителей богатых регионов: нашим ориентиром давно стала Москва, Петербург, крупные региональные столицы. А вот доходы не позволяют особенно разгуляться — жилищно-коммунальное хозяйство хронически недофинансировано, деньги на проекты благоустройства приходится искать в федеральном бюджете, а, чтобы они шли на самое необходимое, — проводить масштабные рекламные кампании, призывая жителей голосовать за крупные объекты. Например, за набережную.
Особенно эта недофинансированность заметна в новых районах, где приходится создавать всю инфраструктуру с нуля или почти с нуля. С одной стороны, город в целом понимает, в какую сторону ему надо развиваться — для этого есть генеральный план и другие документы. С другой стороны, бюджета на строительство школ, детских садов, больниц и парков, как мы знаем по опыту, может не появляться долгие годы. В эту ловушку попадают застройщики, когда публикуют красивые 3Д-модели будущих микрорайонов, где мы видим и школы, и торговые центры, и бульвары — потому что все это действительно есть в планах. Только жилье строится за несколько лет, а всего остального приходится ждать намного дольше. Самый яркий пример, конечно, Правобережье — но и в других районах проблем хватает. Например, на Солнечном бульваре (Тайфун) даже намека на бульвар нет до сих пор. Интересно, что коммерческие проекты общественного назначения, если они были запланированы, запускаются довольно быстро: фитнес-центр «Атмосфера» на Правом работает уже много лет, для той же самой аудитории буквально за два года на месте недостроенного административного здания на Тульском шоссе выросли «Калужские термы», да и традиционные торговые центры продолжают возникать на каждом свободном пятачке. А вот социальная инфраструктура пока не рассматривается никем как часть бизнеса.
Выход государство нашло в комплексных проектах развития территорий, где появляется возможность переложить часть затрат на девелопера — компанию, которая зарабатывает на строительстве жилья или коммерческой недвижимости. Это не только возможность реализовать проект быстрее, но и более справедливое ценообразование: стоимость квадратного метра складывается не только из затрат на стройку, нужно учитывать еще и стоимость участка — а она находится в прямой зависимости от того, насколько развит район. Никакая архитектура, планировки и благоустройство не позволят обеспечить достойное качество жизни, если за границами участка застройки начинается депрессивный «спальник» или промзона.
Путь к этой законодательной новации не был простым — за 18 лет существования российского Градостроительного кодекса лишь единицы проектов удалось сделать по-настоящему комфортными для жизни, и во всех случаях это была добрая воля застройщика, а не его обязанность. Новация 2021 года, когда в законодательство было введено понятие КРТ, — комплексного развития территорий, — уже принесла несколько плодов.
Прямо сейчас идет разработка проекта планировки территории будущего жилого микрорайона «ОСТРОВА», который построят на землях знаменитого калужского совхоза «Тепличный» (между микрорайонами Байконур и «Швейцарская деревня»). Этот участок площадью больше 40 Га расположен на возвышенности, ограничен лесопарком, существующей застройкой и живописным лугом. Долгое время эксперты называли этот участок в числе самых перспективных именно для комплексного развития — здесь уже есть все необходимые коммуникации, достаточно пространства для реализации любого проекта, и при этом микрорайон не оторван от остального города, а является его логичным продолжением. Не хватало только дороги — и именно ее проектирование сейчас ведет застройщик. Новая четырехполосная улица начнется на Московской (в районе «Торгового квартала» давно напрашивается круговой перекресток), пройдет через центр «ОСТРОВОВ» и выйдет к «Швейцарской деревне». По ней пойдет и новый маршрут общественного транспорта, который позволит значительно снизить пробег автобусов, обслуживающих жителей Северного.
На этом этапе главное в проекте — именно стратегия развития сразу нескольких крупных городских районов, которые будут связаны в один супер-кластер и разделят между собой важную инфраструктуру. От этого выиграют все: жители Северного получат возможность делать покупки в «Торговом квартале» и учиться в новых школах, любимая многими лесополоса превратится в гораздо более безопасный парк благодаря граничащей жилой застройке, частный сектор вдоль Московской, в «Швейцарской деревне» и вдоль Терепца сможет пользоваться услугами бизнеса, который появится в «ОСТРОВАХ» (часть первых этажей планируется отдать под коммерцию). Новый импульс получит и городская конюшня: соседство с новым микрорайоном поможет руководству запустить новые услуги для населения, а жителям города — больше интересоваться жизнью лошадей и приобщаться к благородному спорту. Северная часть города в последнее время активно развивается — новый общественный транспорт, реконструкция въезда в город, строительство школ и детских садов, — и именно здесь можно применить очевидные, но пока не реализованные в Калуге рецепты. Застройщик не скрывает, что вдохновился опытом Екатеринбурга, концепцию разрабатывают тульские архитекторы, а проект планировки — петербургские проектировщики, имеющие огромный опыт работы в нашем городе. Городская управа такой подход поддерживает.
Застройщик — группа компаний «ПремиумСтрой» и лично ее директор Андрей Нефедов — готов рассказывать обо всех нюансах подготовки к стройке, и более того, учитывать предложения будущих жителей района. Информационная открытость — тоже важная часть современной реальности, где все большую ценность приобретают новости из первых рук, а не «сливы» и домыслы. Если все пойдет по плану, в ближайшее время мы опубликуем ту версию проекта планировки, которая выйдет на общественные обсуждения, с подробными комментариями, а также интервью с главным архитектором проекта.
